台湾银行家／建立公正估价机制 化解「不同意户」歧见
采访、撰文／郑文
政府不遗余力推动都市更新，金管会修正《商业银行投资不动产办法》，将银行参与都更后的自用不动产比率从50％降低至20％，而且将取得自用不动产时间从2年放宽到7年，公股行库大幅受惠，悉数都在摩拳擦掌，盘点着手中有都更潜力的土地或行舍，期望都更后多出来的空间可拿来出租使用，裨益公司的收益成长动能。
遗憾的是，台湾推动都市更新虽行之有年，初衷亦泰半是正向的，不外乎就是让更新后的大楼结构更加安全，并对城市发展挹注新的活力，进而带动整个城市的商业效益，但长期下来，国内都更案顺利进行的少之又少，窒碍难行的案例居多。
都更案之所以推行不易，最大的障碍往往是卡在「不同意户」极力反对。少许不同意户不点头，便让建商、住户之间陷入漫无止境的缠讼，连带拖累都更案的进度。对于不少有意积极推动都更的银行与建商而言，难免都会有「既期待又怕受伤害」的复杂情绪。
真的是不同意户太难搞、太贪心吗？还是哪个环节出了问题？有没有妥善解决的方式？台北市估价师公会理事长暨宏大估价师事务所执行长郭国任认为，长期以来，国内的估价制度就是沉疴积萎，也提出他认为可行的解决之道。
国内业界对不动产估价业务的认知，还有提升的空间。以一般本土银行针对不动产估价来说，多数都是直接由行内员工来执行，估价完毕再决定放款成数；仅有少部分民营银行愿意将一定金额以上的案件委外估价。
这2年以来，部分国内银行数度爆发房贷诈贷案，经过调查后可以发现：基本上弊端都是源于「内神通外鬼」，有心人士在估价程序上故意「放水」，导致估算出不合理的不动产价格，或是高估担保品价值，一旦出状况，银行就只好蒙受意外的损失。
外商银行的做法，多数都是外包给专业的鉴价单位，这或许值得本土银行作为参考。郭国任举外商银行龙头花旗银行为例，花旗银行的不动产鉴价制度和流程非常完善，过程中，委外的专业估价师属于中立的角色，估价结果由编制多人的征信单位来稽查，征信单位会替鉴价结果记缺失，评鉴这家估价单位是否专业、客观。
在鉴价过程中，银行与鉴价机构由统一窗口联系，银行的业务单位如往常一样跑业务，但不准和估价单位直接联系，为的是避免业务单位对估价师提出任何质疑，甚至蓄意施压。
简单来说，花旗银行的每个环节，都致力于一件事：让估价错误而带来危机的可能性，降到最低。回到都更的鉴价业务该怎么做，其实也应当与外银秉持相同的精神，力求独立性、客观性，让估价工作回归至纯粹的专业导向。
估价师选任应公开、随机、公正
舆论普遍认为，都更过程中最棘手的「不同意户」，通常就是卡在价格谈不拢。郭国任的观察是：「不同意户的问题，根本就和估价无关！不同意户通常不会满意估价。实务上来说，估价结果都是估价师、地政局、学者等专家集合起来看，一一审查、检视过的，这样子估价怎么可能有问题？」
郭国任说，不同意户所在意的，可能是变更后希冀拿到更多权益，比方说，住户冀望都更后拿到每坪百万元以上，但根据专业的估价结果是每坪80万元，所以谈不拢，这并非估价结果有误，而是住户的个人考量，住户当然还是可以主张自的想法，只是不容易能获得认同。某些住户则是纯粹情感上的考量，舍不得原有的不动产被拆毁、重建，这也不是因为「估价」这一关而衍生的问题。
郭国任指出，住户与建商对价格难建立共识，导致都更进度停滞不前，根本的问题在于整体制度本身就不完善，从遴选估价师到评估价格的程序，都让多数住户对于建商无法全盘信服。
其中最令人产生疑虑的，便是选任估价师程序的公平性。依《都市更新权利变换实施办法》第6条规定，都市更新案实施前的不动产权利价值，应由实施者（建商或更新会）指定、委托3家以上专业估价机构评估后再决定。倘若3家估价结果相近（差距在20％以内）时，便由建商直接选定其中1家的估价结果。
这就是极大的问题所在，所有估价师都由建商挑选，民众很容易会产生质疑：估价师是否与建商沆瀣一气，只会替建商谋取最大利益？这种做法，完全没有给予地主应有的保障，除非地主自掏腰包请专业估价师来估价，否则可能就只能任由建商宰割。
明定估价师遴选标准及条件
更有甚者，少部分不肖建商在参与都市更新的过程中，会对估价师施压，把更新后价格评估低一点，借此压低总销金额，使权利变换后的结果看起来不吸引人，间接迫使住户选择与建商协议合建。
而且，在总成本一样的前提下，建商想办法拉低总销金额后，代表共同负担比例提高，便能拉高建商得到的权利变换比例（换取到更多奖励容积），赚取超额超卖的利润，大占公有地或不同意户的便宜。
为了能让整体过程更透明化，郭国任的建议是，遴选估价师时，可以设定一些基本条件，符合一定的资格、最基本的，包括没有受过《不动产估价师法》第35条的各项惩戒、没有不动产估价相关的刑事有罪判决，亦即操守不能有问题。
在估价专业能力方面，以台北市都更案为例，应当包括开业年资满3年以上、曾完成一个以上都市更新估价案（而且该案也已经顺利核定发布实施）；最好还曾经获选为台北市政府优良不动产估价师。
估价师公会把关，加强民众信任
在符合上述条件的前提下，该如何遴选，最能保障各方权益？最不受诟病的做法是：改由3家中的其中1家委由不动产估价师公会来遴选，剩下2家由建商指定；如果建商同意，也可以释出一个指定名额给地主。如此一来，不仅整个鉴价的程序上更公开、随机、具有不可预测性，也更符合估价业务应有的独立性和公平性。再者，这也代表估价机构有了公会的把关和背书，自然可以加强民众的信任度。
经由公会推荐的估价师，估价完毕后应出具报告书，接受公会的协助、襄阅，确保估价报告书品质无虞，同时也可以加速权利变换计划的审查效率，后续发生争议的机率就会锐减。
「其实我也跟营建署说过，只要1家（委由估价师公会遴选）就够了。」郭国任强调，「只要这1家的独立性出来，求一个客观公正的计算依据，按照正常情况，另外2家估出来的结果总不会偏离太多吧？如果真的偏离很多，那就进入审议的程序，让大家来一起检视。」
换言之，只要「人」对了，事情就对了一半。至于剩下的一半，在于提供估价的程序。过去都市更新的估价采用的是3家估价师中「对整体地主最有利」的1家，郭国任建议，若以「3家平均值」取代，3家估价业者都要出具报告，对自己的估价结果负责，最能消弭彼此之间的歧见，因为这样最有机会算出对整体地主都有利，而不是仅对于少数地主有利的估价结果。
以实务操作而言，采取3家平均值的方式，对于建商同样是最有帮助、争议最低的。郭国任解释，「对建商来说，甲估价师这样跟我说，结果和乙、丙估价师说得都不一样，之后只好重新选一次估价师，再做一次估算，这样搞下去，最后这个案子可能根本就做不下去。」
站在专业的立场而言，估价师的看法没有绝对错或对，因为每个估价师评估角度不见得相同，都市更新是个过程，在这个过程中，估价师的角色是求取相对的公平，再让规划单位从相对的公平数值中，取一个平均值，应该是最好的方式，可以让整个估价过程中，相去较远的歧见之间得以缩小差异，相去不远的歧见则能求出更集中的共识。