退休理财术-退休房产养老规划 三方案比一比
以房产养老的三种方案优缺点比较
华人认为投资房地产最保值的习性使台湾房价连年攀升,许多人为了支付房贷省吃俭用数十年,直到终于还清贷款时却发现「穷得只剩下房子」,不过既然掌握华人认为最保值的房产,也可利用房子来规划养老生活,银行以房养老方案适合无子女者、卖屋养老适合善于做资产规划或房产价值较高者,留房自住养老则适合不只一间房或有准备足够退休金的族群,三种方案各有利弊。
银行以房养老贷款也称为「商业型不动产逆向抵押贷款」,是指由借款人将持有的房子抵押给银行,再由银行按月支付养老金,每月可领取金额与房产价值有关,通常需要年满60岁,以名下房产作为支付日后生活所需或安养支出来抵押贷款,首次最高可贷7成,贷款利率为浮动计息,贷款余额会随着领取时间增加而增加。
以房养老的贷款期间依各银行有所不同,以合库银的「幸福满袋贷款」方案来说是贷款期限最长35年,台银则以10年期、15年期、20年期、25年期、30年期等5种为限,且贷款期限加计借款人年龄合计数不低于89为主,到期时清偿借款就能赎回房产。至于以房养老每月可领多少钱?若以60岁、屋龄30年,贷款1,200万元、贷款利率2.96%试算,一个月大约可以领2.3~3.3万元,领取金额随时间递减。
但若借款人身故,则需由继承人清偿借款,若不处理则房子可能被法拍作为还款金额。银行业者指出,这种模式的优点在于无需搬离住所,同时提供经济稳定,但可能造成家人日后的还款压力,甚至影响其继承权。
其次,将卖屋后获得的资金拿来养老也是一种快速取得退休金的方式,变现后可用于租屋、支付养老院费用或其他生活需求,对于名下的房产价值较高者,可以卖屋后搬到生活支出水平较低的地区,也适合善于资产规划、懂得运用卖屋后的资金投资创造稳定现金流的人,好处是不需要管理房子、可以更自由自在或选择享受养老院照护资源。
最后是留房自住养老,这种模式可确保住所不用烦恼,也是台湾常见的养老方式,还能将部分房间出租作为固定现金流以增加养老收入,但缺点是通常需要额外规划退休金以支应生活开销,且若同时负担租赁管理,对于高龄者来说可能会带来压力。