先探／国泰集团重返猎地战场

文／巫彩莲

市场对于台湾房市面临转折愈来愈有共识，国寿却出手了！连下好几城，不禁令人回想起，当年用天价标下华航旁边商业用地，国寿准备把帐上一千七百亿不动产变成活棋。

国泰霖园集团是国内保险业的龙头，家族数度蝉联《富比士》富豪排行榜，低调中带着神秘的色彩，一举一动备受关注。曾经宣示六十岁退休的蔡宏图，在活动会场被追问：「交班的打算？」他巧妙地反问：「你觉得我很老吗？」

蔡宏图揭橥未来三年组织再造的方向，对于不动产投资、陆银参股的看法，各界都在看蔡宏图下一步棋，如何让组织庞大的国泰金大象翻身。

走过保险业黄金年代

国泰金走过五十年，员工人数由二十三名扩充到四万多名，总资产亦由一亿元，成长到五兆元，庞大绵密组织架构、寿险利差损、国内保险业市占率流失都是挑战。

一九六二年，国寿（国泰金前身）成立，国内第一批获淮成立的民营保险公司。早年台湾有一段长时间，经济成长率维持二位数百分比，高利率加上投保民智渐开，保险渗透率由几近于零一路拉升，创造保险业的黄金时期。

五十年老机器已僵化

国寿精准、勇于追价操作手法，屡屡在台湾房地产开发史上留下纪录。一九八七年房地产飙狂的年代，以当时每坪九十万元，高于底价三倍，买下南京东路三段、华航旁边商用地（六福皇宫现址），天价标地的动作，被视炒高房价始作俑者。事后证明，当年国寿所创下「天价」不断地被超越，把时间拉长来看，这一笔投资对于公司是正面。

五十年的历史，对于国泰金而言，一刀两刃，有利差损历史性包袱，但帐上一千七百亿元不动产投资，是老店重生的机会。

国泰金旗下子公司、包括国寿、国泰世华银、国泰产险、国泰证券、国泰投信等，寿险、银行为营运双引擎，低利率环境的冲击，整体的投资收益受到压缩。二○○八年以来，国寿获利表现始终不理想，主要都是仰赖国泰世华银获利挹注来支撑。

长期销售高预定利率保单，必须透过吸收资金成本较低新契约来降低成本，惟国内保险市场趋于饱和，渗透率已高，竞争激烈，国寿资金成本下滑的速度缓慢，目前平均资金成本约为四．二％，高于资用运收益率三．六％，利差损结构性问题，一直是国寿营运最大包袱。

十多年地产大多头缺席

近期国寿连续出手，先后抢下台中七期重划区「市八一」开发案、太子汽车土城厂、南京东路商办、宏远大楼、太子敦南大楼，以及高铁桃园特定区开发案等，十分引人侧目。

台湾本波房市涨势维持十年之久且涨幅已大，政策打房，民众购买力未能同步跟上，外界不禁纳闷：「今年房地产景气面临转折，如此尴尬的时间点，国寿为何在此时大动作进场？」

二○○九年底，蔡宏图与前国泰金副董蔡镇宇兄弟正式分家之后，身边重臣李长庚重掌国泰金总经理兵符，不动产决策团队跟着调整，为国泰不动产投资策略由先前保守，转为积极的主因。

国寿全台拥有二百栋大楼，帐面价值逼近一七○○亿，预计在今年底、明年初进行资产重估，重估后帐面价值将增至二千亿元，如何活化上述资产，提高收益率，或是争取增值部位列为净值，都是国寿不动产投资上鸭子划水努力的重点。

一千七百亿不动产待活化

日前蔡宏图释出，考虑出售非核心资产，展开「资产活化」的风向球；迄今，只见国寿将不动产改建为饭店，或老屋拉皮，投资策略依然维持只进不出。

寿险公司在不动产投资决策着重于长期收益，以收益模式为主，有别于房地产短期开发兴建的模式，寿险处分掉手中不动产，当然可以获利入袋，提升财务结构，长期观察台湾房地产发展，大台北地区精华地段的房地产价格几乎易涨难跌。

二○一○年之后，国泰金在不动产投资方向转向商办市场，市场估算，今年以来国寿约斥资四六○亿元在商办，到底追在本波台湾房市相对高点，或是像当年买下六福皇宫现址？答案留待时间去解答。不过，帐上一千七百亿不动产，的确是蔡宏图最重要的一步活棋。

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