专家传真－被遗忘的平均地权精义

此次修法重点有五项：1、限制换约转售；2、重罚炒作行为；3、建立检举奖金制度；4、管制私法人购屋；5、解约申报登录。个人认为，内政部根本遗忘了平均地权精义：涨价归公，没有把20多年来房市大多头的「土地增值税减半」纠正回来。因此，上述五项修法对房地产市场交易估计会引起很大冲击；惟，长期未必能抑制房价不断飙升。五项内容中，限制换约转售、重罚炒作行为、管制私法人购屋等三项，会直接冲击房地产市场交易，但不要忘记「上有政策，下有对策」这句名言，因此个人并不看好。

限制换约转售，基本上是因红单之乱而增修的条文，本质上是预售屋销售制度出问题，目前这种锯箭式修法恐怕会让业者却步房屋预售，对中小型建商兴建房屋的资金压力会有严重影响，进而影响老屋重建工作，但个人深信未来业者会找到自救之道。重罚炒作行为，对违规者的处罚可按户栋处罚50万至300万元，个人认为，对六都非蛋黄地区或其他县市，转单是有获利但没有如此暴利，如此处罚有违比例原则，但如何认定炒作行为，恐非易事，但增加未来讼诉是主管机关要克服工作，初期会对业者与市场造成困扰，日久业者还是会找到出路。

至于管制私法人购屋，限购是打炒房地措施之一，私法人与自然人应一视同仁才对，内政部此举有歧视之嫌，违反公平原则，个人认为内政部是看到私法人在购豪宅，想借此杜绝豪宅炒作，但买得起的富豪还是可以用自己名义买下，再回租给公司，用租金还贷款，还是达到用公款买豪宅来自住效果，管制私法人购屋还是会破功。

建立检举奖金制度是修法最大败笔，除会增加地方政府业务量外，同时也会引起消费者与建商对立兴讼，更会让不肖业者或有心恶客借此兴风作浪趁机勒索厂商或民众，会让房地产业界人心惶惶与血流成河，影响房地产业正常发展，同时当有民众检举政府标售土地是炒作行为时，政府要如何自处。

政府要抑制房价飙涨其实并不难，只要政府落实做好三件事就有机会：第一是政府不要再标售任何土地，20多年来政府不断标售土地，让地价不断攀高，地价高房价自然就高涨，当然就是炒房元凶；第二是政府要确实做好用PPP制度来兴建公共住宅，公有土地交由建商来代建，没有不合理地价，房价自然不会有飙涨可能，第三件事是落实「涨价归公」配合实价登录，将土地增值税修回旧制40％、50％、60％，杜绝民众将买房当成理财而炒房，20多年来房市不断大利多主因在此，而第三件事是平均地权精义，但内政部主事人却遗忘了。