建商購地換種方式買 首季土地交易破600億、創近4年新高

芙蓉大楼示意图。记者朱曼宁／摄影

戴德梁行1日发布2024年第1季土地市场报告，土地市场交易量637亿元，年增290.7％，为2020年以来单季突破600亿元大关，为近4年新高，显见建商买地转趋积极，土地市场持续回稳。

戴德梁行表示，土地交易量走过2019～2021的三年辉煌岁月，自2022年度起则连两年呈悬崖式下跌，2023年度单季平均交易量甚至跌破300亿元。

今年开春首季的交易量透露出市场对于选择性信用管制及平均地权条例修法之影响层面已有相当程度的理解与因应，因此购地信心已恢复。

戴德梁行表示，第1季交易仍维持住商土地与工业土地8比2的格局，反映出开发商与制造业对于土地的稳定需求，在地价整体表现方面则仍处于平盘抗跌阶段。

观察第1季十大土地交易，工业土地占了三笔，分别位于彰滨工业区、内科旧宗段及龟山工业区，皆属于自用买盘，交易价格亦都符合当地交易行情，并未有创价之表现。

值得注意的是，日前芙蓉大楼以131.25亿元成交，表面看来是办公大楼交易，但综观其建坪价之合理性，以及公告交易金额高于不动产估价师评估之特定价格来判断，该交易应归类于带着都市更新奖励因素的土地交易。

若将都更容奖计入土地坪效，依该土地交易金额推估未来推案房价大约落在每坪230万元左右，以该土地所处之钻石级地段及广达860坪之产品可塑性，此房价相当符合市场行情。

戴德梁行不动产估价师事务所所长杨长达分析，观察建商现阶段购地，都是考量融资的问题，也因为土地融资的限制，包含贷款成数限制在交易价格或鉴价的五成以下、18个月内要动工等相关配套的限制正是导致过去两年建商不积极买地的关键因素，这也为台中大庆13、14期重划区标售不热络做了最贴切的注解。反观芙蓉大楼，这类带着老旧建物的交易就成为建商现阶段取得土地的另一管道。

此外，建商顺势搭上青年安心成家贷款精进方案的列车，推案产品以小坪数为主流，透过缩小单户坪数控制总价，在成本上涨的压力下达到维持单价甚至提高单价的目的，在土地坪效不变的情况下可换得更多销售户数，用以抵销工料上涨的成本而能维持推案利润，则可解读当前土地市场的买卖双方较易达成平盘价格共识而推升交易量之原因。