陆港观盘－港松绑政策推房市 惟中短期动能仍不足

现时，美国10年期债息约为3.78％，较上周五的4.06％大幅回落，美元指数在执笔之时跌穿100，是一年新低了，股市也有不错的升幅，整体资产价格正反映升息周期接近中后段的预期。

相对于美国，欧洲的通膨问题或更具黏性。欧元区6月份的整体通膨年增5.5％，核心通膨年增5.4％。

然而，欧元区和美国的通膨计算方式及占比存在差异，其中一个主要分别来自住屋（Shelter）的部分；在美国，住屋是核心服务通膨的一个项目，占整体通膨约34％，占比不小，而这部分的通膨6月年增约7.8％，可想而知，住屋通膨对于整体及核心通膨的「贡献」颇大。

「业主的等值租金（Owner's Equivalent Rent, OER）」是住屋中一个重要的部分，OER的意思是指业主愿意付多少租金，去「租住」自己的物业，由于业主并没有实际支出，这计算方法一直存在争议，欧元区通膨的计算方式（HICP）并没有考虑「等值租金」这个不存在的支出，住屋的占比也较低，如果美国使用欧元区的计算方式，根据美国劳工部劳动统计局的数字，美国6月核心HICP通膨已回落至2.3％，远低于核心CPI的4.8％（6月）及核心PCE的4.6％（5月），差异不少，而且，在今年第二季之前，HICP和CPI通膨差距并不大，住屋或是令核心通膨居高不下的原因，美国通膨的问题或没有CPI显示般严重。

不过，我们不认为Fed会因而改变通膨计算方式，核心PCE仍是当局的主要参考标的，毕竟使用OER的缺点早已被广泛讨论，相信利率路线图也不会因为近月的通膨数据而有大变；不过，投资者明显是对美国通膨走势感到更加乐观，美元指数和美国国债收益率因而都出现明显回落。

若美国的计算方式有可能「夸大」生活成本的升幅，换另外一个角度，欧元区的数据或正如实反映当地通膨问题，欧央行遏通膨的进度或仍落后于Fed，现时美元利率为5.25％，而欧元是4％，随着美元利率进一步接近终端利率，但欧元升息的压力仍存，两地货币息差有望进一步收窄，美元的下行压力或上升。

中港方面，继年初放宽港币1,000万元以下的住宅楼宇在具房贷保险情况下增至可借9成后，本月7日香港金管局再次「减辣」，本次放宽包括房价港币3,000万元以下的住宅单位，在最新公布的监管要求之下，港币1,500万元以下自用住宅房贷成数在没有房贷保险情况下由原来的50％或60％，提升至可借70％，房价介于港币1,500万元～3,000万元房贷成数最高至60％。参考中原网站放盘数，约有3.7万个房产可受惠，其中房价介于港币1,000万元～3,000万元的大楼约有1.1万个。

观察到中原城市大型屋苑指数CCL MASS由年初的158.3升至169.7后，升势放缓，房市整体热度不足，房价有所回落。然而事实上，现时处于高息环境，即使升息周期接近尾声，但距离降息仍然有一段时间，住宅买家需要支付高利息贷款，压力不轻，根据中原地产统计数字，截至7月10日，过去180天有3.3万例单位成交，当中只有约13％成交金额介于港币1,000万元～3,000万元。

虽然放宽房贷成数有助吸引首次购房及「楼换楼」，但中短线香港房市依然会受总体因素、人口流动及土地供应等问题影响。