陆敬民／上半年买房OK 首购要注意「3Q生活圈」概念
▲今年上半年房市将呈「量增价扬」，有购屋需求民众可以出手。（图／记者陈建宇摄）
过完年了，休完年假大家也都回到工作岗位上，继续做自己该做的事，而要买房子的人也是一样，不论要自住、置产或投资的民众，也得要继续看房子了，不过今年上半年看起来房市还是会相当热络，这段时间有一些买房子的原则可供参考，我就分成「自住」、「投资置产」这2种类型分析。
不过在这之前，我们还是要看看上半年适不适合买房子，看起来今年上半年整体的房市走向仍会是「量增价扬」的趋势，主要有两个原因，首先是疫苗有望，根据卫福部长陈时中的说法，国内取得新冠肺炎的疫苗应该不成问题，姑且不论疫苗的效果到底好不好，能够取得疫苗并开始施打，对于稳定民心都能够起到作用，这也会是房市的利多因素之一。
▲政治纷扰将告一段落，有助于房市发展。（图／ETtoday摄影中心）
其次，在高雄罢捷失败之后，台湾的政局动荡应该会趋缓，到底适不适合再继续操作这样的报复性罢免我想政党领导人心理有数，但我认为上半年应该不会再有太多政治因素影响，当消息面更稳定了，对房市也是乐观的因素。
有鉴于市场的信心面足够，我认为今年上半年整体房市的走向会是「量增价扬」，很可能会有不少预售案出笼，加上土地、工资双涨，预售案的价格也会走扬，继续向上冲高。我们可以看到，这样的状况在双北以外的四都以及新竹都非常明显，甚至这些区域2019年时首购房价多在2~3字头，今年大概都要直冲3~4字头了。
▲建议购屋时要注意通勤时间，以45分钟为上限。（图／记者张菱育摄）
而民众在选购产品上，我认为有几项原则必须要注意，首先针对自住、换屋的客群，首先不能买离工作地点太远的房子，必须要满足「3Q生活圈」，所谓的3Q就是3个Quarter，也就是45分钟的意思，不管使用何种交通工具，都要把单程通勤的时间限制在45分钟内，否则就会浪费太多时间成本。
举例来说，如果今天你的工作地点在台北市，那么你最远可以住到哪？搭捷运的话淡水、林口已经是极限了，如果是开车走高速公路的话，南崁大概也是最远的地方了，超过这45分钟的通勤时间就真的太远了，「用通勤时间换取居住空间」的效益太差。
而自住买房有很大一部分需求是来自「学区」，这点在双北、竹科特别明显，因为这些地区的家长普遍非常重视孩子的教育，为了学区而买房的占比相对更高，甚至寄户口也在所不惜，因此明星学区也是适合的购屋区段。
其他部分如资金我就不再赘述，但以口袋不深的首购族来说，买预售案可以找付款方式相对轻松的个案，现在有许多建案强调低首付、或是工程期0付款，加上现在由于缺工导致施工期较长，首购族有较长时间可以准备自备款，买房子也会变得容易一些。
▲A class区段的房价虽高，仍可吸引投资、置产可群进场。（图／记者张菱育摄）
而置产、投资的族群上半年买房还是要把握「追高杀低」这个重点，因为只要是位于A class的地段，即便房价已经处于高点，还是有相当程度的承接力道，反观C class的地点就算房价便宜也是乏人问津。这点在新竹就非常明显，地段好的首购区域房价可能在每坪36~40万元间，贵但一样造成民众疯抢，但是区段位置较差的地方只要每坪16~17万元就能入手，比A class区便宜一半，但还是没人要，就是因为没有转手套利的空间。
至于产品类别部分，最适合置产、投资的坪数分别如下：23~27坪的2房、30~33坪的2+1房、以及36~38坪的3房，最后则是41~43坪的大3房，这些坪数格局往往是投资客的最爱，其中会规划为41~43坪大3房产品的建案，位置、规划、动线、格局等通常也都不错，也能吸引优质首购族。至于70坪以上的产品就很挑人买，双北以外的区域接受度看起来都不高，毕竟总价很可能都来到4000万元以上，仅能贷款6成相对就不受投资客青睐。
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