陆射三支箭 明年房市将偏紧

大陆市价升量跌。图为2017年重庆房交会,吸引不少民众前往关注。(中新社

大陆地方土地出让金大增,图为成都春熙路地块,被地产公司拍下。(中新社资料照片

房地产相关贷款占大陆银行业贷款的39%。图为民众在银行咨询理财产品。(中新社资料照片)

大陆房市大洗三温暖

大陆2020年重大房市政策

12月18日结束的大陆中央经济工作会议对明年房地产市场射出三支政策之箭:一是收紧货币供应量、二是严控建地侵占耕地、三是坚持房住不炒。可以想见,经过今年房市的「一波(疫情)三折(跌、涨、跌)」后,大陆中央明年的房地产政策将更加谨慎小心

中央经济工作会议对于明年房市政策抛出前所未有的「紧缩」讯号:首先,在明年的货币政策上,会议提出,「稳健的货币政策要灵活精准合理适度,保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配」。

M2增10.7% GDP仅2.1%

根据中国人民银行统计,11月底,广义货币(M2)余额217.2兆元(人民币,下同),年增10.7%(6月底年增8.5%),增速比去年同期高出2.5个百分点。显示,在「抗疫复工、救经济」的考量下,大陆今年的货币供应量增幅是异常大,相较今年预估2.1%的经济成长率,明显是过高了。

大陆中央增加货币供应量主要是协助实体经济抗疫,但在金融体系惯性运作下,大部分增加的贷款还是流到房地产市场;11月底,大陆住户部门贷款增加7534亿元,而去年同期只增加6831亿元。经济过冷、房市过热,这绝对不是大陆中央要的经济发展方向

其次,在土地供应量上,今年大陆地方政府可说是发了防疫财,靠出售土地荷包满满。据居易研究院统计,1至6月,大陆40城土地出让金累计收入14958.8亿元,同比增长12.8%,影响所及,就是房价起涨;果然,6月份,大陆70城新房价格上涨的城市数量创2019年7月以来的新高。

打房奏效 地价连5降

担心房市过热阻碍加发的货币流向实体经济,大陆中央立即出面打房。先是7月24日,副总理韩正召集北京、上海、广州深圳南京杭州沈阳、成都、宁波长沙等10个房价上涨最凶的城市政府负责人参加座谈会,重申「房子是用来住的、不是用来炒的」,还警告他们不能将房地产作为短期刺激经济的手段;7月30日的政治局会议更重申,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位

接下来,7月1日至9月30日,大陆共有44个省市67次推出打房政策,包括限售、限购,提高贷款和房产转卖门槛;到了11月,40城土地出让金已连续5个月环比下降。中央收紧土地供应量的政策开始见效。

疫情袭 房市洗三温暖

中央经济工作会议更划下建地供给量红线:「要牢牢守住18亿亩耕地红线,坚决遏制耕地非农化、防止非粮化规范耕地占补平衡(注:建设占用多少耕地,各地人民政府就应补充划入数量和质量相当的耕地)」。未来,地方政府想再随便卖地,恐非易事

在疫情和政策的交互作用下,大陆房市今年是大洗三温暖:先是2月疫情爆发后,据克而瑞资讯集团的统计,2月份,北上广深总成交量年减73%,二、三线城市总成交量年减78%;接着,就是连续4个月的一片涨声,然后是7月以后的各地打房。

展望明年房市,疫情和政策仍是两大主导因素;因此,明年房市投资,「稳」仍是硬道理