任志强：地产价格没有普涨 更没有泡沫
本站房产8月14日报道8月13-15日，2009博鳌房地产论坛在海南博鳌举行，其主题为“复苏与改变中的房地产新未来”。
会上，华远地产总裁任志强表示，看不到地产价格全国普遍性的上涨，更得不出房地产价格泡沫的结论。
任志强指出，统计数字上没有出现量跌价升的情况，统计数字是4.1亿多平方米销售面积，增长37%，比1-6月份加快了5.4个百分点，说明7月份销售不但没有下降，而且继续上升。住宅也增加5.4个百分点，同时办公、商业分别增加5点多。
“从价格上来看，很多人都说价格在拼命在涨，我们看不到价格在涨。上个月经济适用住房增长0.6，而商品房价格是下降的。名义上大家看到高档房拼命涨价，但这个数字还是负的，同比负1.7%。统计数字上看不到和去年相比的价格增长，没有大家所说的这么多的泡沫。”任志强道。
任志强表示，并不是所有城市的地产价格都出现上涨，7月同比上涨只有43个，同比下降还有26个，其中很多城市下降幅度还很大，超过了5个点。因此得不出房地产价格泡沫的结论。
任志强认为，政府必须要靠房地产拉动中国经济，“最近我们看到国进民退的情况，当国家投资这部分开始下降的时候，8月份投资增长速度可能会下降到30%以下，如果民间投资不能替代，我们认为保八都有问题。我认为政府会用房地产来保八，明年上半年不能缓解供求关系和房价高速上涨的矛盾的情况下，也不可能出台过度的一些调控措施。”
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任志强：
谢谢各位！这个题目是他们写的，我只是把统计数据列了列，让大家有一个更清醒的认识。7月份公布了宏观数据，我最担心有多少是负数，信贷增长负的77%，虽然投资增长保持32.9%，但是比上月下降0.7%。发电量和上月相比是负的0.4%。这产生一个问题，到底我们宏观经济是不是恢复了。发电量下降当中，中小企业发电量下降48%，也就是说中小企业在上半年电力不但没有增长，而且是极度下降。
上半年7.37万亿贷款中，中小企业仅占8.5%，大部分都进入了一些大企业，所以7月份数字并没有在6月份公布宏观经济数字后，认为7月份都很好了。
7月份并没有看到一个极好的情况。或者说脆弱的宏观经济在7月份表现出来的可持续增长能力是毫无疑问的，但是要进入一个良好的基础，还是不稳定的。我想告诉大家，并没有出现一个投资已经全面反弹或者技术层面看已经全面上升的结果。
房地产投资，情况很好，略有增长，11.6%，住宅增长8.2%。但是这个增长是缓慢的，和去年同期相比大概有19.3%的下降。我更注重他在固定资产投资中的比重，去年22%，今年到目前为止是18.57%，尤其是住宅只占13%，和历年相比，它是下降的。
所以投资情况并没有出现完全好转，投资已经出现恢复，但是增幅是缓慢的。从开工面积来看，达到25亿平方米，增加12.5%，但是新开工下降9.1%，预示着供求关系并没有得到缓解。6月份和7月份相比，7月份只有7000万开工，环比下降了42%。原来我们预测6月份好转后，7、8月份应该保持一个持续开工增长过程，但是实际结果是下降。
从竣工面积来说，竣工2.54亿平方米，增长24.7%，目前从销售和竣工比例来看，只有0.6：1，0.6是什么概念？这里面包括了很多不可销售的面积，比如车库，他不是按照商品房面积来计算。象机房、锅炉房、变电室等等，同时计入竣工面积，但是不能计入竣工面积，这样看来大概只有0.4：1，这预示着供求关系在恶化。
大家都说出现了很多天价地，成为很可怕的情况。但是土地整个供应量并没有上升，同比下降25.8%，并不是象很多媒体说的，因为地王出现，大家都在拼命抢地，或者我们也没有看到政府加大土地供应量。
真正用于商品房的用地是在下降的，而我们完成土地开发同比下降13.4%。这预示着供给并没有获得一个良好的基础。当你想要增加开工的时候，也许没有地或者没有规划，不能补足生产周期，这两者都预示着下半年如果不能土地增加，后期供应出现更严重的问题。
销售出现一个增长，7月份媒体报道7月份出现量跌价升，但是统计数字上没有这样的反映，统计数字是4.1亿多平方米销售面积，增长37%，比1-6月份加快了5.4个百分点，说明7月份销售不但没有下降，而且继续上升。住宅也增加5.4个百分点，同时办公、商业分别增加5点多。
总体来看，价升量跌的情况并没有存在。从销售金额来看，完成了1.9万亿，我们最高年份是2007年，总共2.96万亿，现在已经完成了最高年份的2/3，而我们还有将近一半的时间。这个加快速度是非常快的，增长了60%多，比上月增加了7.4个百分点。一系列数字证明，我们在销售中，办公和商业略有恢复，但是增长中最快的还是住宅。
因此大家关心的也是住宅的销售情况。从资金来源情况来看，我更关心是后面这块，增长28.7%，比上月增加5.1%，国民贷款增加10%，房地产获得贷款总量并不大，但7月份看贷款转移速度非常快，开发贷增加10.1个百分点，个贷增加了77%。个贷增长速度也是非常快。
到目前为止，资金增长速度快于投资增长速度，投资只增长11.6%，自有资金增长28.9%，差了1.5倍。这一轮销售高速增长很重要得益于金融措施，特别是0.7的贷款利率，对市场促进作用很大，相当于消除了近30%房价，贷款利率降低也对可支付能力的提高起到巨大作用。
从价格上来看，很多人都说价格在拼命在涨，我们看不到价格在涨。同比价格上涨了1个点，在上个月也增长了，但是上个月增长中经济适用住房增长0.6，而商品房价格是下降的。这个月出现了转正，新建商品房住房增长0.3%。所以我们在正1的比例中略占一定比例。
但是名义上大家看到高档房拼命涨价中，这个数字还是负的，同比负的1.7%。环比0.9%，和上月比是0.8%。统计数字上看不到和去年相比的价格增长，没有大家所说的这么多的泡沫。
别忘了08年价格是在07年已经出现拐点论之后的下跌，所以08年价格不是我们所有的价格高峰，相比之下他和07年已经产生了一个巨大差异，而我们现在和08年数据还有一个差异。是不是所有城市都涨了？不是。新建同比上涨只有43个，同比下降还有26个，其中很多城市下降幅度还很大，超过了5个点。我们也没有出现很多媒体上所说的全国普遍性的价格上涨，更得不出房地产价格泡沫的结论。
二手房同比价格增长3%，是增长幅度最大的。同比上涨城市42个，同比下降城市25个。二手房交易中的投资客已经远远大于一手房交易的投资客。一手房真正加入炒房的这部分或者投资客所占比重很低。上海外国人员和非本地户籍人员占23%。
但是两外人员里头大概有一半以上是为了取得上海户口，在上海工作。他们看投资客不到10%，或者略接近10%。扣除上海因素之外，其他城市相对就更低了。但是二手房买完后迅速就挂牌，这个数量达到40%。
二手房转让过程中价格上升幅度，3%，而一手房只有1%，明显看出二手房交易上涨幅度和参与投资的比重都大大增加。办公、商业和非住宅的其他部分，实际上环比增长速度很慢，商业相比还是负的0.2%。
从景气数字来看，我们景气指数只有98.01，如果和08年2月份相比，大概还相差8个点，如果和07年最高峰相比，大概相差11个点。我们并没有认为房地产行业已经出现全面的恢复，只能说还在上升之中，这个上升之中的概念就是刚刚爬坡爬上去，坡还没有爬到顶。
为什么市场中对房地产现有阶段有小阳春说法，有各种不同的说法，就是很多经济学家或者说学者把中国目前的情况和日本、美国以及一些发达国家做了对比，有的人说我们已经出现了日本在80年代房地产泡沫的情况。有的人说我们出现了美国次级贷之前连续几年价格上升的情况。
他们认为这种次级债的前兆已经出现了，所以在担心因为通胀和价格上涨而产生下一步经济通缩以及经济泡沫破灭。但从中国情况看，我们发展阶段上与世界发达国家有巨大差距，我们到美国都看到，美国高速公路很好。高速公路主要是因为艾森豪威尔发现高速公路有利于战争，所以他进行了高速公路建设。
高速公路建完后，也照样没有车跑。但是到现在，如果没有当时艾森豪威尔有大量的高速公路投资，也可能他今天也不会有这么发达的经济。中国政府正在干的一件事，就是重复艾森豪威尔时期拼命改造和建设美国高速公路以及交通设施、基础设施的过程。
这个过程中，我们对比一下房地产，从美国、日本、西德、英国、法国，他们从50-80年代发展中，二战后，他们持续用了30年时间进行了住宅高速发展过程。
后20年上升幅度是加速的。同样中国在2010年应该是一个加速过程，而不是减弱的过程。因为人均GDP现在已经超过2000美元，如果按照购买力算，接近4000美元。按照这样同比的情况看，我们和这些发达国家在经济阶段相差50年。
而50年后可能会走同一个道路，就是继续保持高速增长过程。美国从60年代到2000年，02年房地产占GDP比例是非常大的。但是我们现在GDP总量，大概增加值只占GDP2%-3%，和发达国家相比差距是巨大的。所以我们房地产业不是多了，而是少了。
这是美国、日本、德国、法国在50-70年代住宅建设占固定资产投资的比重关系，而这个比重关系平均大概21左右。
中国到目前为止，住宅仅占整个固定资产投资13%，我们通常是用房地产占固定资产投资比重相当于这些国家发展过程，就是18-21之间，但是人家是仅住宅就占了这么大比重，这样我们大概还差了8-10个点。这些国家用20年左右的时间，只有日本略低一点，因为日本没有本土战争，所以相对弱一点。
我们是惨遭战争创伤，而又有文化大革命，几十年没有发展，所以住宅发展速度还相差很远。
建筑面积全国平均28.9，这样最多达到美国1950年水平。早在60年代我们提出超英赶美，可能我们要再用60年时间才能追上。美国到2000年户均面积210平米。仅从面积来说，我们现在90平米以下的存量房占70%以上，而新建比重也很高。
最近城市建设住房中，90平米以下比重仍然很高。即使2000-2005年期间，也仍然超过了50%。06年后，我们一统计，因为90、70政策让这一比重继续加大，保障房政策也让这一比重继续加大。可以看出小户型在我们的比重和美国之间的差别。
都说富人房子很大，高收入家庭平均住房面积仅仅超过90平米，91.2%，低于美国1950年91.4%全国户均面积，这就是我们和美国之间的差别。按照同样方法看，超过100平米房子在全国平均只占17%，北京只占16.9%，所以以为我们有很多大房子、很多高消费，其实错了。
整体住房情况来看，我们的差距是巨大的。多数城市住房成套率较高，但是这中间有很大差别，住房成套率仅仅占80%左右。这个成套率水平还需要加速。特别是北京连80%都套。
改善需求，从三代人、四代人比例来看，是巨大的。四代人、三代人同住一套房子的比重很高，所以开发商或者房地产业还不是一个夕阳产业，而是一个朝阳产业。下半年情况看，库存快速下降，大家都说7月份销售下降，可是从7月份数字来看，如果和08年、07年相比，都是一个高速增长过程。
北京日均销售情况来看，09年上半年和08年相比，大概增长169%，增长速度很快。虽然8月份、7月份可能都比6月份有所下降，但是下降并不能说明市场不好。这个价格上涨速度远远低于07、08年上半年，环比平均增长1.7%，这个增长说明我们现在房价增长速度很合理，而且没有高速增长。
而下半年适度增长是一定会出现的。投资增长在加速，而投资增长情况看，我们估计全年超过15%，目前来看这个增长速度还不足以让新开工增加。7月份我们发现贷款在快速转移，虽然总的贷款比例下降77%，但是房地产贷款已经超过1亿，开发贷、个贷分别增长42%、78%。非银行融资贷增加，境内、境外发债的龙湖、张江，境外的发债的大概有十来个国家，包括首创。而申请IPO的A股都很多。金地和平安大概有100亿合作。
我估计下半年土地供给将加速。很多城市都认为土地是制约房价一个重要因素，虽然我们国土部门不这样认为，他们发了一个署名文章，开发商囤积7000公顷，我觉得人可能有点傻，因为房地产商没有这么多钱囤积这么多土地。
从制约情况看，导致价格上升和土地供应量减少，供求关系恶化是很重要的依据。06-09年三年时间，大部分土地都转向保障性住房和非住宅建设，这样的土地供应量一定会让供求关系产生巨大恶化。
同时楼面价平均从06平均楼面价2700元变成4500元，这个上涨速度很快。虽然国土部门发了一个公告，说土地价格比重只占房价比重23%，比例和涨价没有任何关系。07年、08年，三环路没有一块土地供应。而目前为止，三环路以内，06-09年只供应4.7%土地供应量。环路内价格上涨就成为必然，因为它一定会在短缺中迅速上涨。
我们认为拉动中国经济不要担心房地产，因为中国政府不靠房地产拉动中国经济，就没有路可出。最近我们看到国进民退的情况，当国家投资这部分开始下降的时候，8月份投资增长速度可能会下降到30%以下，如果民间投资不能替代，我们认为保八都有问题。我认为政府会用房地产来保八，明年上半年不能缓解供求关系和房价高速上涨的矛盾的情况下，也不可能出台过度的一些调控措施。谢谢！