颜炳立：2024不论谁当选 房市不改买气弱、无量的格局

2024年总统大选落幕，颜炳立：不论谁当选，房市不改买气弱、无量的格局。图／蔡惠芳

2024年总统大选终于落幕，民进党继续朝向第三个四年执政迈进。对于选后房市走势，是否一如股市出现庆祝行情？戴德梁行董事总经理颜炳立今（16）日在戴德梁行官网「颜炳立市场观点」中发表最新观察指出，「2024年不管谁当选，都无法改变资金紧缩、买气弱、无量的市！」2024年房市买气只剩「地段、环境、可及性」好的产品，如果房市政策没改变，则未来房市没有上涨的动能，只剩自用买盘，价难再涨!

颜炳立表示，2016年初他曾预测，房市会呈现「缓跌4年、盘整4年」，到了第7年，也就是2023年第一季，他再度预估「跌、缓跌、量缩」，直至第四季房地产市场依旧是「跌、缓跌、量缩」格局不变，2023年第四季房地产市场「量、价、买气」皆呈现收敛，房价跌幅不大，「量缩比价跌更明显」，房价涨势虽已放缓，但交易持续量缩，卖方价松动、买方仍观望。

跨进2024龙年，颜炳立表示，房市处于「回忆、盘整、观望、修正」的新阶段，预估量会再缩、价会缓跌、买气弱，呈现「卖方等人，买方等价」的现象，2024龙年是『龙蛇争锋、三轮假装五轮』的一年，房市会热是假的，会再涨是虚的，预期房市未来一年会比2023年更辛苦，是『龙蛇争锋，旧情绵绵』的一年。

颜炳立指出，现在政府政策已经布下天罗地网打炒房，除了新青安房贷政策相关产品有买气外，预期土地成交量、商用不动产成交量、与建物买卖移转栋数，都会再量缩。只能以一首歌来形容2024年市场，那就是『旧情绵绵』，如同此歌中三段歌词所述，将之归类于：第一段就像形容自用型买家，第二段就像形容投机型买家，第三段则就像形容投机型买家，总体市场表现只有三个字：缩、缓、弱，即：量再缩，价缓跌，买气弱。

颜炳立指出，2023年很多区域房价创下新高，现在是『饵不对，连鱼都不会咬饵了』，各类产品的天花板价2022年已经到顶，2023年再创高价，但这是『总价掩盖单价』，是虚的！房价已经在天花板，不过现在天花板正在往下修，2024年房价硬撑，住宅产品大变小，房市得有利多题材才会滚量。

以区域来看，颜炳立分析，蛋黄区仍是『飞龙在天』，只要产品合理价，会有少量成交；蛋白区『地蛇难升』，产品满街跑，合理价成交时间拉长，若价调整下修些，成交时间会快些。专家若说土地及房价未到『天花板』价，只有六个字：『自我感觉良好』!

至于2024年的预售市场，颜炳立指出，今年走势，会『重行销，变产品，低门槛，拼去化，保金流』，房市销售受创，预期『量价背离』的成交量缩现象，会持续到年底，不会改变，若再升息，加上囤房税上路，市场将出现抛货潮，房价才会松动，若是建商资金周转不灵，市场才会『价崩』，房市处于风险增加中。2023年全台推1,473个建案，总推案户数约10.1万户，个案数、户数两项指标分别减少8％、15％，显见建商已悄悄抽手，供给面萎缩，建商2024『鸣金收兵』!

颜炳立表示，2023年抑制投资买盘，2024年鼓励自用买气，2024年自用成为市场主力，新青安方案拉擡自用首购买气，蛋白区总价1,000~1,500万，蛋黄区2,000~3,000万，才有买气；地段及供需决定去化速度及价格，自用型买家不应被市场似是而非的术语所影响，『天花板』创高价，皆是行销广告，购屋者要学会等量、等价、等买气。

土地市场方面，则是需求变缓，不追价，量再缩，合建、危老、都更，由积极变趋缓，市场降温，造价、条件皆已改变，开发投资变谨慎。2024年六都地段好、面积大，商、住、工，土地，价格皆从天花板价往下修，量、价、买气不再创高，价跌才会见量。

颜炳立表示，现在的土地市场，蛋黄区只剩内裤布料，价仍坚挺，蛋白区西装布料，价修仍有市场，价修5％会见量，土地市场仍有买气，不悲观。六都办公、租赁、买卖市场，新需求产生，量、价、买气皆活络，蛋黄区价稳，蛋白区价修10％才见量。店面市场租金回温，难回复高峰，价降依旧无量，租金投报率过3％仍没买气。

颜炳立强调，2024年不管谁当选，都无法改变资金紧缩、买气弱、无量的市况，2024年房市买气只剩「地段、环境、可及性」好的产品。如果房市政策没有改变，则未来房市没有上涨的动能，只剩自用买盘，价难再涨。