钟文荣／你相信吗？每百户只有26户办房贷
在台湾买房，你用现金还是贷款？不用多说，大部分人应该会说是后者。但我几个朋友说他们周遭朋友很多人都是用现金买房，这存在着统计上的「取样偏误」，误以为样本就代表母体。
如果，央行前总裁彭淮南说「台湾每百户只有26户办房贷」，你信，还是不信？
「台湾钱淹脚目」印象中是民国70年代的社会印象，但几十年来贫富差距的扩大，财富往有钱人集中的现象，早已不是新闻。至于搬现金买房，这几年台商返台投资的新闻亦略有所闻，也绝非一般现象。
▲刘宝杰惊呼「台湾钱淹脚目的时代回来了！」（图／翻摄自关键时刻YouTube）
买得起房吗？
若依最近的一份资料，4月29日行政院主计总处公布108年的「国富统计」指出，平均每户资产净值达为1,205万元，但大家都熟知这是平均值的障眼法。若只看流动性的资产，仅计算国内金融性资产净值，在不包含寿保险准备及退休基金准备下为523万元，即使这是平均值，恐怕也不足以搬钱用现金买房！
下图是历年的全国的房价所得比，109年第四季录得的资料是9.2，意思是台湾人要是想买房，平均得不吃不喝9.2年才买得起，搬现金买房的确超乎一般的能力与想像。如果真的是如此，央行与金管会为什么不下重手打房？
▲房价所得比。（图／钟文荣提供／资料来源：内政部）
或者，搬现金买房难道不会造成通货膨胀？再者，大家都搬现金买房，银行的房贷业务不应该是门可罗雀？那央行又如何证明日渐增加的房贷余额，在2020年底冲破新台币8兆元，年增率扩大至8.5%、创下14年新高纪录？
每100户只有26户贷款买房
前央行总裁彭淮南4月30日在清华大学受颁名誉经济学博士，演讲词中提到「台湾住宅每100户仅有26户向银行借款，利率对房地产的影响有局限。」彭总裁此话当真？
我认为利率对房价是有一定的影响性没错，但影响的深度与显著性如何，以及是否具有因果性，很难从某个时间点上得出结论。但彭总裁这句话之所以引起我的重视，绝对是这句「台湾房贷比率只有26%」，这个比率真的低到非常惊人，言下之意难道是台湾人买房，说得夸张一点，难道多达74%的人是搬钱用现金买房吗？
直觉来说我认为不可能。用流量进行分析，我也认为非常可疑。一般我们对新进资料会比较有印象，就像前述的资料说明，实在是难以建立房贷比率低到只有26%的想法。实务上进行比较时，用一段时间的流量资料进行分析，会比较趋近于事实。就像我们熟知，用过往的资料分析，并不能代表未来（包含现在）一样，虽不至荒谬，但资料的判读容易形成偏误，误导我们的判断。
如果我们假定「台湾房贷比率只有26%」，而且是一种稳定的比率，只要取出某一段时间的房贷笔数，就可以推论出房屋买卖移转笔数。
以下表而言，联征中心房贷样本数约占全国房贷笔数的66%，抽样笔数一定小于实际的房贷笔数，如果用全国房贷笔数占实际房屋买卖笔数为26%回算，照理，以2019年推估全国住宅买卖移转笔数近90万笔才对，对照内政部的统计值才15.6万笔，这差异也未免太过悬殊！（房屋的产权移转不尽然是买卖，产权移转笔数一定高于买卖移转笔数）
▲房贷笔数、住宅买卖笔数与房贷样本数。（图／钟文荣提供／资料来源：内政部与联征中心）
央行前后任总裁矛盾之处
如果略懂经济学原理以及投资的朋友一定知道，在房贷利率低的时候，用现金买房的机会成本一定很高。最新的五大银行房贷平均利率为1.367%的水准，2021年一月台股殖利率虽然下滑到2.9%，还是比房贷利率高，你手上有现金，该是搬钱去买房炒房，还是搬钱去炒股？这印证搬现金买房真的是可以被接受的「事实」吗？
现任央行总裁杨金龙4月19日在立法院财委会说了一句话：「从房价所得比来看，确实是有一点攀升，但买不起房这件事，不只20年前、30年前也是一样，我是年轻人时，我也买不起房子。」杨总裁言下之意，在台湾买房，还真的是「非贷不可」！
央行前后两任总裁的说法难道没有矛盾之处吗？
▲杨金龙(左)、彭淮南(右)。（图／记者季相儒摄）
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