陈孟纬／吉屋出售还是凶宅出清 法律管得着吗
▲凶宅不会影响房屋的效用，法律上影响的是，一般民众对凶宅存在排斥的心理因素，反映在市场上将导致价格低落。（示意图／记者陈雕文翻摄）
小强婚后接受老爸赠送的房屋一栋，新居落成某日，楼上的邻居奶奶因久病厌世，居然从七楼跳下，不巧就坠落在小强新家的阳台里。从此之后，小强一家时常听到有点滴架和塑胶拖鞋拖磨地板的声音，加上左右邻居也指证历历，不堪其扰的小强一家决定出售房屋，但却隐瞒「凶宅」的事实，试图以「吉屋」出售。
这么一来，买到凶宅的买家，有没有什么权利可以主张？或是小强的房屋被变成凶宅后，有没有什么管道可以求偿？法律管得到「凶宅」吗？
大家都知道法庭是讲求事实及证据的地方，当然不可能请灵媒来办案。那么问题就来了，如果「灵异」这件事是没办法被证实的，理性的法律要怎么处理感性的「凶宅」问题呢？这就十分离奇有趣了。
法律上有凶宅的相关规定
在民间，凶宅是指闹鬼的房子，但法律上没办法定义什么叫闹鬼，所以只能从死因死状来确认。
现今有两个规定与凶宅有关，一个是法拍屋的强制执行程序，要求政府要公告房屋是否有「非自然死亡或其他足以影响交易之特殊情事」。
但对于什么叫「非自然」？甚至是发生的方式或地点也没有明确定义，对一般人来说恐怕也不容易理解，所以另一个规定是，内政部为了保护买受人，考量凶宅会导致房屋价格滑落、脱手不易，特别在「成屋买卖契约书范本」及「不动产委托销售契约书范本」，要求卖方揭露，房屋产权持有期间，在建筑物内部（不包含公共空间或公设）是否曾发生凶杀或自杀而死亡（陈尸其中或跳楼）的情况。这个规定对比前一个强执程序的规定，就明显具体很多，也因此，这就成为了法院认定凶宅的定义。
换句话说，只要卖方持有房产的期间内，有人死在里面，而且还不是寿终正寝或病死的，全部都算作凶宅。所以，民间最忌讳的有人在屋内烧炭、上吊，或者从房屋里跳楼等，通通都符合凶宅定义。但如果是在地下停车场自杀、在楼梯间上吊或在自家被追砍，最后陈尸在社区中庭，就不符合凶宅定义了。
凶宅衍生的法律问题之一，就是很多买家买到房子后，本还沉浸在捡到便宜的喜悦中，却经邻居得知房子曾发生他杀或自杀的悲剧。不管买家是否在房中感到不适，依照前面所说的定义，就是凶宅无误，那么法律要怎么保护买家呢？
按照《民法》，买卖契约只要在东西交货时，存在「效用（如房屋漏水）」、「价值」的瑕疵，或欠缺卖家「保证的品质（如保证钢骨建筑实际上只是钢筋）」，原则上买家都可以从「减少价金」、「解除契约」、「另行交付无瑕疵物」、「损害赔偿」中选择一项跟卖家请求。
由于凶宅本身并不会影响房屋的效用，如果房屋还是可以遮风避雨和住人，所以在法律上真正的影响是，一般民众对凶宅存在排斥的心理因素，反映在市场上将导致价格低落的情形。简单来说，凶宅符合上述的「价值的瑕疵」。
▲若买到凶宅，买家只能跟卖家请求减少买卖价金，或在卖家保证非凶宅却说谎时，直接请求买卖差额的损害赔偿。（图／取自免费图库Pixabay）
又因为在房产交易的情况，只要不是辐射屋、海砂屋或危楼等会影响居住安全的重大瑕疵，法院一般都不会许可买家解除契约。因为房屋是独一无二的「物」，也不能请求卖家给一个不是凶宅的房屋。所以，买到凶宅的情况，买家只能跟卖家请求减少买卖价金，或在卖家保证非凶宅却说谎时，直接请求买卖差额的损害赔偿。
死者家属需负担凶宅损害赔偿责任
另一种典型凶宅争议就是原本的「吉屋」因故变成凶宅。举例来说，今天屋主把房屋出租出去，结果承租人却在房屋内自杀；或屋主住得好好的，某一天有人从楼上跳楼，竟陈尸在自家阳台。这些情况都会让吉屋变凶宅，往后屋主要出售房屋时，就有义务把成为凶宅的这件事揭露给买家知道。
当发生这种不幸的事，意味将来的房屋只能以较低的价格出售，因为就算买家不信好了，他一定会以凶宅为由跟屋主杀价。不过，成为凶宅，不是毁损或破坏房屋，没有让房屋发生物理上的损害，倒楣的屋主能不能请求赔偿呢？
《民法》上的故意侵权行为，只要故意以背于善良风俗之方法，令他人受有损害，就要负担损害赔偿责任；此外，关于租赁契约，承租人未尽注意义务保管租赁物，同样也要负责。
在跳楼自杀陈尸他人住宅的案例里，法院一般都会认为，自杀行为是结束自我生命的极端手段，显然违反善良风俗，且必定会对屋主造成损害，因此死者家属就会因为继承自杀者对屋主的损害赔偿债务，而应负责任。另外，在租屋自杀的情况也是一样，而且民间的租赁契约范本通常都有约定保证人，除了自杀者的亲属要负担损害赔偿责任外，保证人也很可能会被请求赔偿。
世俗的凶宅与民间信仰的凶宅还是有很大的差异，最主要的因素就是法律并无法定义房屋到底凶不凶。不过，人怕不怕，却可以经由市场供需找出一个比较科学的依据。因此，虽然灵魂不归法律管，但是法律却能做好损害分配的任务。
法律真的能规范凶宅吗
关于凶宅最受争议的两种情况：「买卖凶宅」跟「吉屋变凶宅」。前者是诚信问题，较没有争议，后者则较有争论。有些观点认为，家属需要承担一条生命的逝去已经是十分沉重的损失，在后事处理完后，竟然还要负担对屋主的赔偿，情何以堪！这正是法律不近人情的最佳写照。
然而，另一派则认为，屋主请求赔偿，是站在被害人的角度而非加害人，所以应该想到的是当被害屋主无端遭受牵连时，最终的损害应该由谁负担的问题，因此自杀者本来就应该对别人负起责任。当然，背后的价值判断就留给大家思考，哪个比较有道理啰！