雷皓明／反制租霸！留置权让你扣留物品当赔偿
▲房客欠租或损害赔偿，除了告民事诉讼外，还有另一个要到赔偿的方法，就是房东的留置权。（图／视觉中国CFP）
房客不缴房租、弄坏东西就拍拍屁股走人，这些欠租跟损害赔偿，除了告民事诉讼外，其实法律上还有另一个要到赔偿的方法，那就是房东的留置权。
顾名思义，留置权这个权利是赋予房东能够把一些东西扣留下来，不让房客带走。
至于为什么？这是要平衡房东与房客之间的权益。
房东把房子交给房客，由房客占有、使用，房东收租，但在租赁关系之中，有可能房客会不小心造成损害，例如弄脏了粉刷、管线堵塞、家具毁损……，因此产生损害赔偿，更常见的是欠缴房租，这时候对房东来说就有风险。
因此，民法445条赋予出租人留置权，针对放在租赁不动产内的物品，在一定条件下可以主张留置权，并拿这些物品来抵债，填补其损失。不过，并不是所有的东西，房东都可以扣着：
第一，原本法律就禁止扣押的东西（例如生活必备衣物、祭祀所用之物），当然不能擅自扣留，再者，如果是对方工作必须物品，也不能任意扣留。
第二个原则是，如果一部分的物品已经够担保补偿损失，就不能扣着所有东西。假设房客只欠你2万元的租金，你却要求扣下他家的电视、昂贵家具及所有电器，这些合计远远超过2万块，若让你全部都扣留也说不过去。
有可能你不知道他的家具、物品值多少，是不是刚好能抵债？那就抓个大概，日后讼争时才能让法官相信你是合法行使权利，而非滥用。
假如房客未经房东同意，或是趁房东不注意而擅自移走这些留置物，房东有异议权，告知其有合法的留置权，依照民法447条更可以迳自阻止房客拿走这些物品，不需要先向法院声请任何文件，这就是为什么房东可以锁房客的东西（当然不见得是字面上的「锁」起来，但房东对房客的东西有一定的掌控权）。
此外，这种擅自移走留置物的情况，也同时构成房东的终止契约事由，你可以终止契约然后去法院诉请迁离房屋，赶走欠租不缴又麻烦的房客。
民法虽然有允许当事人的自助行为（为了保护自己利益而侵害他人利益），不过条件严格。在租赁的情况，反而是有像是留置权这种较优惠的规定，给予人民一定程度的自助权。
弄到需要行使留置权的地步，其实对双方都很难堪、麻烦，不过真到不得已的时候，你也得知道自己享有的合法权利，才能保护自己。（本文转载自律师谈吉他）
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●雷皓明，喆律法律事务所主持律师。以上言论不代表本公司立场。88论坛欢迎多元的声音与观点，来稿请寄：editor88@ettoday.net