买番禺注意!245万的房子银行评估只值180万
广州楼市大“限”百日，成交暴跌之下房价始终坚挺。网络上纷纷扬扬的涨价新闻，对真正买家而言，除了徒增压力，从未让他们在实现买房梦的路上前进半步。有鉴于此，本期本站房产带着寻找洼地的目的，来到番禺市桥板块，看看避开大热的万博，刚需能否“捡漏”？
广州楼市大“限”百日，成交暴跌之下房价始终坚挺。网络上纷纷扬扬的涨价新闻，对真正买家而言，除了徒增压力，从未让他们在实现买房梦的路上前进半步。有鉴于此，本期本站房产带着寻找洼地的目的，来到番禺市桥板块，看看避开大热的万博，刚需能否“捡漏”？
在番禺撤市前，市桥板块是番禺的绝对核心，无论是资源配套还是生活氛围，地位相当于越秀之于广州，虽然在设区后，华南板块等相继崛起，并且凭借来往广州中心更便捷的交通优势，房价水涨船高，但市桥板块的宜居价值，在老番禺人的心中，始终占据绝对地位。
大市桥细分的话，主要包括6个部分，东西南北中5个区+石基区。东区为德兴南路以东，大龙街以西；西区为西丽路以西各路段；中区为西丽路以东、德兴南路以西、东环路以南、市桥河以北部分；北区为东环路以北部分；南区是市桥河南岸，包括800多年历史的岭南文化名镇——沙湾镇，市桥南近年是一手新货聚集的区域，不乏大型楼盘。而石基镇接近市桥的区域，主要依托市桥配套发展房地产，因此也纳入大市桥范围。
早在2015年，时代地产在市桥南拿地，楼面价就去到1.6万/平，现在这里的房价已经领跑整个板块，二手随便都要上3万/平。因此本站房产决定往板块的边缘探营，根据目前在售的情况，最终，一手盘选定了靠近西区的大夫山尚东、位于中区市桥地铁站附近的碧桂园星钻，二手盘选定了番禺广场附近的大社区金海岸花园和东湖洲花园。究竟，刚需在这些地方还买得起吗？
考虑到二手便宜，更容易上车，本站房产首先介绍下在番禺广场一带淘房的收获。这里虽然是3号线终点站，但拥有地铁加持，周边有永旺梦乐城等商业配套，生活舒适度和便利性都很高。小编本来以为这里会是洼地，结果发现房价也早已涨起来。
第一个盘：东湖洲花园。位于番禺区清河东路东段傍雁路，距离3号线终点站番禺广场站大概3个公车站的距离，小区出大路对面是番禺客运站，中介介绍，未来会有地铁3号线延长线。
根据此前的规划，项目将分组团规划，整个小区建有约80栋18-25层的高层住宅，总户数6600户，为110万平方米的超级大型成熟社区。
1套84方的单位，业主放盘280万，算下来均价3.3万，不过中介表示，成交价通常只要260万左右。另外1套93方东南向三房，业主放盘290万，均价3.1万。靠马路，比较吵，而且一个房间在门口，没办法用做卧室，只能做儿童房或者书房。
另外小区目前还有部分新房在售，一手尾货在售280方的大户型，毛坯价在2.7到3万左右。一二手倒挂也反映出，目前的二手卖家报价存在比较严重的水分，成交并不旺。
另一个盘：金海岸花园。同样是周边规模比较大的成熟小区，位于金港湾购物广场对面。中介告诉本站房产，金海岸花园楼梯楼均价2.5万，95方三楼总价245万，但因为银行评估价大概只能到1.9万，所以首套首付都要去到135万！
中介表示，基本上番禺广场一带的二手房银行评估价都做不到成交价，附近另外1套散盘的84平三房，放盘价188万，但银行评估价只有158万，所以首付加上杂费要给到86万，算下来，门槛比买新房更高！
中介还简单介绍了项目近期放盘价，金海岸花园三期109平电梯楼，2.84万/平，总价310万，南向，低层单位，2009年房源；四期为项目最新的1期，2010年房源，最近有1套100方的北向单位，放盘价290万。但就算是较新的电梯楼，银行评估价基本也要比成交价低2千，290万三房首套首付要100万。
对于买家来说，拿得出这么高的首付，还不如买二手？所以，本站房产来到大夫山尚东。这个盘最主要的卖点是背靠大夫山森林公园，步行10多分钟即可到达；南边是禺山西路，自驾12-15分钟能去到广州南站；再沿着禹山西路东边为市桥板块，车程7-8分钟。目前项目设有楼巴，7-8分钟接驳地铁3号线汉溪长隆站。
项目占地面积4.2万方，总建筑面积为12.5万方。整体分2期开发，目前在售一期79平两房尾货，2.3-2.4万/平。A6栋二期预计本月底或下月初开卖，是项目唯一的独栋，面积段为88平三房、110平3+1房单位，预计2.6万/平，小户型总价预计210-220万起。
1期79平的两房，是难得的南向小户型，但只剩下低楼层，实用率为83-84%，总价180万起，也就是首付款只需要54万。这个预算在番禺买新房，应该是最低门槛了，不过要注意是，该盘为毛坯发售。
2期目前正在诚意登记的88平三房，每个房间的设计都比较方正，但小房比较逼仄，不过这个面积段能做三房，已经算非常实用了，另外还有个大入户花园，空间利用率高。
小区内部未来会配套1万方的商业体，目前正在施工，预计9月份建成对外招商。值得注意的是，大夫山尚东是单合同，所以首套房买家准备首付款，按总价3成算就行了。
大夫山尚东附近的二手主要是祈福新邨，本站房产近期也去踩过盘，现在二手的电梯房均价在2.5万左右，105方电梯三房总价260万，但没有小户型，买家可以自行对比。
继续往正宗市桥板块走，本站房产来到碧桂园星钻。这个楼盘目前还非常低调，几乎没怎么对外宣传，但在行业里还是颇受关注。为什么？1、离地铁站近；2、门口就是公园；3、有学位。
碧桂园星钻是全新盘，位于东环路与光明北路交汇处、城北公园南侧，距地铁3号线市桥站仅约600米。楼盘门口就是城北公园，两者一路之隔。
楼盘总建筑面积约26万㎡，规划为新一代大型都市综合体住区， 包括有高层、超高住宅，大型综合商业MALL，特色主题风情商业街等。其中-1到-3为地下停车场及商业，1-3层商业，4层架空，5层以上为住宅，总货量200多套。
碧桂园星钻首期将推出97㎡三房和117㎡四房两个户型，目前还没开放样板房，价格待定。可以先看看图纸了解下，97平三房，南向厅出阳台，3.7米开间，主卧带套间和飘窗；117平做到了四房，大客厅双阳台，主卧带卫生间和衣帽间。
除了本身的配套外，项目约2公里内覆盖番禺宾馆、易发商业街、钻汇广场等繁华商业中心。此外，教育方面，碧桂园星钻对口的是富都小学，缴费可以入读省一级的北城小学，另外周边还有同样是省一级的星海中学，未来入市值得期待。
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