营业人转售预售屋 开发票有眉角

财政部强调，营业人转售预售屋若未依限开立统一发票被发现，将依税捐稽征法第48条之1规定，向所辖稽征机关补申报、加计利息并缴纳所漏税额。

高雄国税局表示，营业人以「预售屋红单转售」或「预售屋换约转售」方式销售其取得的预售屋，属加值型及非加值型营业税法第3条规定的销售劳务，应依同法第32条第1项前段及营业人开立销售凭证时限表规定，于收取款项时就让与价格开立应税统一发票交付给买受人。

由于营业人将所取得尚未建造完成的预售屋转售他人，其销售标的为不动产移转登记请求权的「权利」而非「不动产」，因此，营业人向建设公司购买预售屋，在未缴清价款及预售屋完工交屋取得产权登记前，将其购屋的权利义务让与他人承受，应依让与价格开立发票。

举例说明，甲公司2023年1月1日与建设公司签订预售屋买卖契约书，房地总价款合计新台币800万元，甲公司依约支付头期款100万元后，因财务困难，无力缴纳后续700万元房地价款，于同年3月1日以「预售屋换约方式」将预售屋销售与乙君。

双方约定乙君应支付甲公司让渡权利价金150万元，并于签订让渡契约书当日收款，另就甲公司尚未支付的房地款700万元由乙君继续支付与建设公司。

在此情况下，甲公司应就转售预售屋实际取得让与价格150万元（含税）开立应税统一发票给与乙君，并同于2023年3-4月期申报营业税销售额与税额。

国税局提醒，营业人转售预售屋时，其让与价格为依契约约定向买受人实际收取价额。