便宜藏陷阱？颠覆地上权印象 专家曝「进可攻退可守」另类思考
地上权住宅能不能买？便宜背后藏甚么陷阱？本周《地产詹哥老实说》邀来台湾房屋集团趋势中心执行长张旭岚，为大家剖析买地上权住宅的优缺点，而当它使用年限逐步减少，张旭岚更提出另类思考，教大家如何利用地上权住宅赚钱。
▲点击收听《地产詹哥老实说》听懂地上权住宅。
在近期《ETtoday新闻云》所举办的「ET赏屋节」中，出现一档「奇葩」个案，它是「京站花园广场」，标榜总价598万元住进台北市中心，吸引逾百组有兴趣的消费者拨打专线电话表示想要了解，最终成交成效也不差。而「京站花园广场」就是位于台北车站的交九转运站共构的「京站」，是非常知名的地上权案，目前可使用年限约剩下30余年，代销标榜以「租屋」的概念去买下它，成功吸引不少年轻购屋族出手。
回顾台北市知名的地上权住宅案，最豪奢的，当属位于信义计划区的「台北花园」，它在2003年时完工，据了解，初期销售的金额约在每坪40~50万元左右，对比当时信义计划区豪宅的百万行情，着实便宜许多，而在建案规画上，更扎扎实实符合豪宅等级。
▲位于台北车站附近的地上权案「京站花园广场」，吸引不少小资族的目光。（图／记者姜国辉摄）
但该案之所以成为焦点，在于名人住户曾因涨过头的地租，对媒体抗议：「『地上权』根本是政府发明最可怕的住宅产品。」
张旭岚说：「地上权住宅虽购入价格便宜，约是市场行情的6折左右。但每年必须缴纳地租，随着地价飙涨，地租就成为一大笔支出。」以『台北花园』为例，直至近几年，年缴地租已是交屋当年的2.5倍左右，年缴金额超过百万元，因此引发争议。
另外，地上权住宅部分尚有「不可分割」的特性，房屋产权隶属于建商，在2015年实施囤房税之后，就有「京站」住户跳出抗议房屋税从自用的1.2%，跳升为3.6%，喧腾一时之后，公部门才开放：「若住户可证实该户为自住使用，仍可适用自用税率。」
▲▼「华固新天地」规划完善，目前单户月租金上看3万元，在租赁市场极为抢手。（图／ETtoday资料照）
地租、房屋税，乃至于贷款条件，及最直接的使用年限，都令地上权住宅虽看似便宜，却是暗藏「陷阱」。但张旭岚提出：「从另外一个角度想，因为这类型的产品，多位于精华地段，加上社区规划完善，甚至是知名建商品牌的品质保证，所以若对外出租，租金往往可在水准之上。」
以「台北花园」为例，根据实价揭露，单户月租金达40万元左右，景美财政园区的「华固新天地」月租也可上看3万元，张旭岚说：「就投资、收租的角度来看，地上权住宅具有『进可攻、退可守』的特性，对有一笔小资金的民众来说，或可考虑。」