《传产》台北核心信义区撑腰 寿险加码南港新焦点

寿险投资出现区域与产品加码意味浓烈，信义全球资产公司统计上市柜交易2011年至2021年1月止，寿险投资不动产区域以台北市4,429亿元居冠，占整体交易近8成，其中信义区1,265亿元仍站稳一哥地位，值得注意的是，南港区投资总额552亿元已超过市中心主要热门区域成为新焦点，投资产品也由纯收益型产品开始转向可自行开发的土地、地上权以及具都更危老改建效益的开发型产品，兼具收益与未来增值效益。

信义全球资产公司总经理柯宏安分析，以信义区来说，近10年寿险总投资金额达1,265亿元，信义计划区的地上权成寿险兵家必争之地，占整体台北交易7成，又以南山人寿以及富邦人寿热衷角逐此区域地上权，看准自行做整体性开发，可能带来更高的租金收益，像南山人寿在2012年标下的世贸二馆，如今开发办公与商场的复合式大楼，带栋此区租金攀升。此外，在台北市大面积土地一地难求下，新兴区域开发成为寿险业瞄准地，其中南港区近10年寿险在此总投资金额达552亿元，已超过中山区436亿元以及内湖区437亿元，像去年大南港土地案由富邦人寿取得，即刷新了南港土地单价。

在市场整栋大楼释出少，加上办公租金涨幅跟不上售价步调，使得租金收益率不易达到法规要求的标准，让寿险业近年不易找到单纯长期收益型商办产品，投资商办大楼案件减少。但在都更危老议题发烧下，让寿险找到新投资出口，加码锁定此题材产品投资，短期可采现况收租或自用，长期来看，兴建新大楼后除可提高租金，未来更可产生资本增值。像松山区平均大楼屋龄多超过30年，看准都更效益也让此区域成为近10年寿险热爱投资之地，总投资金额718亿元，像是富邦人寿去年的王朝酒店交易，以及今年新光人寿标下的中华开发金大楼，就是看准都更效益及顶级商办需求。

总经理柯宏安表示，从信义全球资产长期与寿险业的互动观察，寿险在2012年全台投资总额曾达千亿元，但后续几年在政府一连串信用管制与政策打房措施、以及金管会金八条控管下，使得寿险投资明显缩手甚至转向海外，2017年全台只剩114亿元，而商办交易更在2015年创低，直到2020年疫情冲击下，海外投资风险提高，寿险重回台湾投资，投资金额再度破千亿元，在台北市更可以发现到加码投资，今年1月寿险全台投资已达152亿元，寿险业一向是商用不动产动能的市场信心指标与火车头，寿险也必须寻找足够的租金报酬已支应保单成本，预期市场若有好的标的寿险将持续投资。