低利下的资产迷梦

住商不动产企研室经理徐佳馨

今年以来,不动产市场丝毫不畏疫情,无论在价量上都表现不俗的表现,跌破不少人眼镜,虽然还没有到2005年前后的热度,可是以目前的价格,还能有如此畅旺买气,也足以让人惊叹台湾内部的实力

面对涨不停的房价,央行理监事会在上一季已有理监事提醒市场过热,内政部也开始关注房价涨不停的风险,甚至有立委不只一次提议利用「囤房税」来达到抑市的效果。不过,回顾2003年之后,无论是选择性信用管制,或者是奢侈税,甚至于房地合一,这些政府措施似乎功效都没有那么显著,即使上路刚开始有点撼动市场,偏偏到了后来,又回归「基本面」,甚至出现报复性涨价,也让很多原本寄望政府把房价打下来,能够「危机入市」的友人们,一而再、再而三的落空,最后只能望屋兴叹。

支撑这一切,无非就是资金利率。央行统计,7月金融情况,M1B和 M2年增率分别上升为 10.30%、5.89%,分别写下10年与4年半以来新高,同时,证券划拨存款余额活期性存款月底数外汇存款期底数均创历史新高,而外国人新台币存款期底余额也来到2354亿元,为2018年9 月以来新高,显示资金极为充沛。

从利率角度出发,五大行库购屋贷款利率,7月跟6月利率水准持平,都是1.359%,仍处于历史次低水平,依照目前全球央行的态度短时间内也不见升息机会

在这背景下,很难期待资金不往不动产市场流动。跟着这种趋势,接下来可以预期到的两个方向,其一,是资金将会持续低价移动,特别是具有话题的低价区,抑或是区域筹码稳定,但受惠于邻近区域资金外溢效应的区域,前者大家都在讲的台南后者得留意彰化或屏东

其二,是资金往具有资讯不对等的产品与区域流动。例如高价、成交稀少的豪宅、厂办、土地等,抑或是需要整合、或是熟悉法规能借此点石成金标的,同样是受惠于资金外溢效应话题的区域,会涨价、能转手的绝对不是雨露均霑,而是强者恒强。

有人会问,资金狂潮下何时会有梦醒时分?以目前态势,与其忧心梦醒,更该先注意的一旦实体经济接不上轨,靠着资金撑起的泡沫倏地破灭,厮杀之下所产生的财富分配。那时,才是新一波的危机开始。