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发现公寓无产权追讨10万定金遭拒？律师支招

一网友在抖音上发布的精装修公寓视频，号称只需39万元，让小兰看了很心动。

“在广州花39万搞定小复式，35㎡的公寓……”近日，抖音上一套装修精致的公寓视频让小兰（化名）心动，她联系销售后前往番禺区实地看楼，计划投资，并交纳10万元定金，签订意向书，“销售说不满意可以退”。后来得知该楼盘没有商住产权，小兰欲全额拿回定金时被拒。楼盘客服中心回应，按意向书规定，退定金需要交定金的30%作违约金。小兰求助“记者帮”，希望解决这一问题。

用户发视频称“39万搞定35平方米公寓”

25岁的小兰家住番禺区，11月17日，在抖音上见到有用户发布一则公寓视频，“25岁大龄女青年，在广州花39万搞定小复式35m2的公寓，灵魂自由，何惧催婚！”该视频显示公寓内部装修精致，价格实惠，均价仅1万元左右。该视频获得大批网友热评，纷纷询问该公寓的位置、产权多少年等信息。这名抖音用户回应楼盘名字“锦绣御景湾”，位于番禺南浦地铁站附近，有40多年产权，从地铁站步行十多分钟即到。

小兰看到后很心动，立即私信该抖音用户，拿到该楼盘的销售人员电话，并预约了次日前往实地看房。

次日在地铁站碰头后，销售并未直接带小兰步行前往，而是叫了滴滴车去项目现场。实地查看后，小兰发现该楼盘项目快封顶，名字不叫“锦绣御景湾”，而是叫“克拉码头·腾讯云智慧园”，且位于西一村，“周围看着破破烂烂，销售说迟点会拆迁”。销售告诉小兰，每套房面积在20-50平方米，可自住也可做酒店公寓投资，如果做酒店投资大概30万元。

交10万元定金后在意向书签名

小兰称，当时销售介绍该项目的收益时，很吸引人，可以一次性付清也可分期付款，交个30万元左右，然后交由该公司进行管理，客户就能做包租婆，每月可收1000多元租金，三个月分红一次，和开发商对半分，6年后可以按照48.8万元价格回购。

小兰打算再回家考虑下，销售让其交纳5万-10万元定金，交了定金后，到时投资款会在原基础上优惠数万元，以27万多元成交，并表示不满意不购买的话，定金可以全额退还。小兰于是同意交10万元定金，并按照销售要求在一式三份的意向书上签名，“我没有仔细看，以为和销售说的一样，都能退！”小兰懊恼地称，当时因为要赶着走就匆忙签了名，并未仔细查看条款。

后来，小兰从各方了解到，该楼盘并无商住产权，卖的是使用权，属于小产权房。项目虽然冠名“腾讯云智慧园”，但并非腾讯旗下物业，只是项目开发商和腾讯合作的一个智慧园区项目。销售此前曾强调项目开发商“广州益丰合达投资有限公司”是国企，但小兰通过天眼查发现公司是小型私企，于两年前才注册成立。

发现无产权后要求全额退定遭拒

小兰于是找销售协商退定金，但当初承诺可全额退定的销售对其避而不见，该楼盘客服表示退定需要交30%违约金，并拿出和小兰签订的意向书。小兰这时仔细查看该意向书，发现里面有涉及违约金的条款。

南都记者见到小兰出示的这份意向书，上面写着“甲乙双方就位于番禺区洛浦街西一村工业路90号的××物业的租赁及腾讯云智慧园示范项目合作开发经营达成意向”“双方同意租赁期限为2019年12月1日至2025年11月30日，共6年。租赁期满后，双方合作开发运营腾讯云智慧园示范项目的期限为2025年12月1日至2049年11月30日。乙方支付甲方租金总额195408元。”

在租金支付方式处，写着“乙方应在本意向书签署之日，向甲方支付租赁定金人民币伍万元整”，并在第三条其他事项处注明，“除本意向书另有约定外，乙方无故要求提前解除本意向书的，应向甲方支付相当于租赁定金总额30%”。

小兰称，目前和项目方多次协商要求全额退定金，都被对方拒绝，其表示退定金要30个工作日，违约金可在原定的30%基础上减少部分。

开发商无产权但未强迫客户签意向书

类似遭遇也发生在小萍（化名）身上，小萍称是在朋友圈看到“克拉码头·腾讯云智慧园”项目广告，销售宣称头两年每月返租金一两千元，定期分红，6年后可以原价卖回给开发商，也可收回来自住。她被项目前景吸引，准备投资该酒店公寓项目。

和小兰不同的是，小萍一直追问销售项目是否有商住产权，销售称有40年产权，6年后可以拿到房产证，小萍要求至少2年要拿到，销售一开始满口答应，小萍于是交纳了8万元定金，没有签意向书，只拿到收据。

后来销售表示，无法做到2年拿房产证，小萍与其协商办理全额退定金，近日，销售答复正在向上级申请中，预计要3-14个工作日退款。

南都记者就此事联系“克拉码头·腾讯云智慧园”楼盘客服中心，相关工作人员回应，楼盘不做产权销售，不做住宅自住，只做酒店合作经营，定期给客户返租，并有浮动利润。项目和腾讯只是有合作关系，并非其物业。针对小兰提及的销售口头承诺可以全额退定金，其表示，诚意金可以全额退，定金根据意向书的签订不能全额退，“需要扣30%的违约金”，并表示意向书需要看明白签订，“我们又不是抓着你的手签！”

律师如合同无效，承租人可退还定金

小兰是否无法全额要回自己的定金呢？法制盛邦律师事务所邓刚律师表示，要看房屋有没有办理相关审批手续，出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。如果合同无效，双方应当相互返还财产，承租人支付的定金也应当退还。如果出租方在抖音平台发布的广告信息与实际情况不符的，当事人可以向相关部门进行投诉举报，追究其虚假宣传的法律责任。

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