黄舒卫／布局哑巴儿子潜力股 必学！小资族投资店面3大心法
▲店面市场最高峰发生在2013年，台北市每年还有将近700件成交。（图／记者林裕丰摄）
少子化、超高龄社会的来临，靠人不如靠己，但您的退休金准备计划上路了吗？过去稳定、高收益的金融投资商品一直是置产族的最爱，惟金融市场专业且多变，再加上国际政经环境、近期新冠疫情干扰，超低利率甚至负利率时代已使货币价值越来越薄，找到能保本且抗通膨的商用不动产，诚属不易。对小资族来说，店面投资你不能不知。
一叶知秋，根据国际不动产顾问公司瑞普莱坊调查统计，今年第3季台北市东区的店面空置率为11.3%，但若排除特卖会等短租型态，实质空置率则高达14.4%，虽然不畏新冠肺炎干扰，较去年同期15.6%微降，但实体店面遭逢电商、购物中心崛起，以及便利商店、超市服务多元化的蜕变，最后挟期资本市场提供的源源不绝资金、品牌后援，甚至连Amazon、淘宝、虾皮等国际品牌也无差异地横扫台湾市场，零售通路天翻地覆的转变，让店面投资不若以往轻松。
另外从业态的数据表现来看，今年8月经济部统计处公布的批发、零售、餐饮业营业额统计中，零售业年增8.2%，其中汽机车一枝独秀，年增33.5%，其次为电子购物业的16.4%，第三则是便利商店的15.6%。而年轻人最向往的创业机会，餐饮业年增只有2.0%，且门槛低、品牌炫的饮料店业已出现成长曲线下弯的现象，年增只剩0.2%，根本原地踏步。
我们可以看到两个极端趋势，一边是资本实力雄厚的车厂，随着电动车强势登场，猛开前卫的汽车showroom，创造出难得的跳跃性成长。另外全球密度第二高的便利商店从食品、商品，一路进化到餐饮、代收、票券等，全天候、包山包海涵纳了零售市场。
相对而言，小资族投资店面若没有条件搆到上述大腕，又挡不住用网路代替马路的消费习惯，将无法逃避仿佛逃也逃不掉的高空置率、租金下修黑洞，最后高额投资的店面就像一支拿在手上、来不及品尝，但投资价值很快就要消溶殆尽的冰棒。
从实价登录的大数据资料来看，店面市场最高峰发生在2013年，台北市每年还有将近700件成交，但隔年则惨摔到450件以下，大跌超过3成。之后几年与2013年相比，虽然稳定，但都是腰斩量，即便今年房市大热，但在资金排挤下，居然还逆势衰退，交易量恐怕还要再缩1成！因此选投一个有不败利基的店面，更显珍贵，不易。
自用市场与投资市场最大的差异是，前者主要是看「价格」、「效用」，简单来说就是CP值，像上市场挑瓜一样，价格之外，卖相、重量、甜度缺一不可，只要买方自己看上眼就OK，但投资市场则要深究「投报」、「潜力」、「稀有性」，讲求的从承租方、消费者需求、偏好、趋势的强弱，决定成败关键。
「投报」看的是租金收益与购买成本之间的关系，如果深入分析则还要把空置损失、装修成本、管理费、设备维护费、持有税、招商代理费等客观损失或支出一并纳入考量，所以不是便宜就值得入手。能带来稳定成长并降低成本支出的才是好物件，否则现在东区、士林夜市、新崛江传统商圈一堆降价物件为何乏人问津？
第二要看「潜力」。虽然店面交易冷清，但还是有产品能力挽狂澜。根据实价登录大数据，从2012年有实价登录资料以来，若用屋龄分类，台北市店面单价从每坪82.44万，约增加7.6%，但屋龄6~15年的却从每坪83.76万，爆增43.4%到120.12万！
衍伸分析，这些过去在蛋白区或低价区的店面，随着重划区人口逐渐充实、捷运路网所发挥的商业活动乘数效果，拉动投资「潜力」大加分，绝对是资金竞逐的对象，不但不怕跌价，更不用担心求售无门。布局「潜力」股，才有机会在价差、收益双头赚。
最后，「稀有性」代表缺乏替代性。在目前通路多元、虚实整合的潮流下，越能站稳战略位置的实体店面，如：纯住宅社区、商办大楼，可发挥独一无二的服务支援，而又不限于商品贩售，则被取代性越低，不仅不怕租金竞争，更有各种转型机会，可立于不败之地。
当别人恐惧时，不妨试着贪婪一点，趁产品市场低谷、乏人问津时，把握高议价机会，配合专业咨询服务替您打点各种不熟悉的招商软硬体整合、法规限制，克服物件判断的盲点，则寻找蒙尘的高投报物件，打造安稳的被动收入人生，不是遥不可及的梦。
►黄舒卫小档案
学历政治大学地政系硕士
经历国泰世华银行、联邦银行不动产管理部、信托部东亚建筑经理公司市场分析师永庆房产集团研展中心经理
现职瑞普莱坊市场研究暨顾问部总监