黄舒卫／偷学房产投资最大咖致胜术 5+2法则曝光
▲新光人寿以92亿8,880万元标下「中华开发大楼」。（图／记者林裕丰摄）
去年房市大热，交易量挑战2013年囤房税前的新高，却有前方防疫吃紧，后方投资紧吃的特殊景象。大咖的买方除了南征北讨，满足自住、置产需求的建商猎地规模约2300亿之外，最大的投资人还是非寿险业莫属。两强对峙，光是扫货龙头的富邦人寿一家超过555亿元就狂胜猎地建商代表兴富发的204亿元。
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根据瑞普莱坊市场研究部统计，2020年保险业投资全台不动产金额达新台币1,177亿元，不但是前一年357亿的3倍、2016年10倍，更超越2012年金六条上路前的1,122亿元，显见寿险业资金洪流进入市场的趋势相当汹涌，直接冲破金六条管制的障碍。尤甚者，今年元月还没过完，新寿就先声夺人以92.888亿、56.4亿、3.03亿抢先布局中华开发大楼、新竹市商业大楼及高雄地上权，狂扫百亿，寿险业的投资领头羊地位，难以撼动。
为什么要向寿险业学投资？
首先，从安全性来看：因为保险业可运用资金，除了部分是来自自有资金外，绝大部分都是源自由要保人缴交保费而提列之准备金，而各项准备金提列之目的系作为将来保险公司履行保险给付之需，因此运用资金时，必须经过专业经理人、外部顾问、董事会、主管机关的层层管制，以达成永续经营的目的，赚取合理之投资收益。而且寿险业受法令管制，不仅买现成建物的租金报酬率要达标，同时不准养地，有严格且强大的即时使用、获利动机，所以以寿险业为师，就等于跟着主力上、下车，绝对可以确保投资产品的收益安全及稳定。
其次，从市场性来看：寿险业投资的不动产产品具多样性，而且商用不动产是以服务大众市场为导向，投资开发有极强的外部性效果，可带动产业发展，一般投资人可以得到许多启发。举例来说：从土地投资的区位，可以看出未来公共建设带动的区域发展潜力及商机；从商办、工业投资可看出工作人口的流动以及消费趋势。所以跟着寿险业布局，就等于帮自己的投资也买了保险。
▲富邦人寿以268亿元买下王朝大酒店（右栋）堪称今年亚洲最大案。（图／记者汤兴汉摄）
第三，从前瞻性来看：全台最大的商用不动产房东是寿险业，光以信义计划区为例，除了政府机关之外，共有20栋高级商办大楼，其中一半的房东都是寿险业。春江水暖鸭先知，大到新创趋势、国际关系，小到公司发展策略、组织调整，每天跟房客，甚至未来房客在周旋的房东一定比谁都最清楚。瞄准寿险业产品偏好、资产管理策略，可以洞察产业变化、租户需求，逢低布局、超前部属蓝海市场。
撇开投资规模、财务操作需求的因素，建筑开发业与寿险业最大的投资差异，前者讲求短线的资金使用效益为主，而后者则以长线的稳定成长收益重，简单讲，前者是买卖业，后者是不但是买卖业，更是经营业。因此除了看投资价格的合理性、自用的必要性、程序的合法性之外，也重视投资期间的租金收入安定性、管理成本控制以及最后的处分收益，评估、经营的原则，值得高资产族、退休族或是置产族参考。
那么该如何追随寿险业这盏不动产投资明灯？
从这几年寿险业投资的物件来看，基本条件是物件要符合产权完整、标准规格、租客或使用单纯、无嫌恶条件、物业管理等五大要求；区域环境则偏重产业聚落、轨道经济、商圈潜力。基本上，一般投资人在房产投资能满足5大物件必要条件，再搭配其中两项区域环境优势，用5＋2的法则，即可有稳定保值的条件，如果物件还有复合性使用或未来再开发潜力，则获利期待更大。
►黄舒卫小档案学历 政治大学地政系硕士经历 国泰世华银行、联邦银行不动产管理部、信托部 东亚建筑经理公司市场分析师 永庆房产集团研展中心经理现职 瑞普莱坊市场研究暨顾问部总监
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