黄舒卫／大安公寓、文山大楼买哪个？ 首购拼进蛋黄区教战守则
买房是人生大事，但对第一次购屋的消费者来说，有太多资讯需要消化、太多专业知识需要了解，从选屋、议价到贷款、交屋、装修，每个环节眉眉角角都藏有猫腻。
先从区域说起，虽然青菜、萝卜各有所好，但蛋黄区、蛋白区就是大不同。蛋黄区顾名思义就是都市的核心区，相对的就是蛋白区，更远的就是蛋壳区。粗浅用交通时间划分，离市中心车程半小时内的范围都可称为蛋黄区。蛋黄区多半是区域发展的中心，而且在台湾多半在近30年就完全开发成熟，甚至许多政商精华区是从日据时代就订下的都市发展计划格局，因此不但人口稠密、工商活动繁盛，而且交通、就业、消费、学区、医疗、行政等诸多优势服务一应俱全。
然而，伴随着高生产力、便利性高，高房价似乎就是不可避免的副产品，更现实的是「千金买房，万金买邻」，蛋黄区不但价高而且是高所得族群首选，因此价格特别硬。
但是首购族难道只能摸摸鼻子被迫做着「以时间换取空间」、「先求有、再求好」的渐进式规划，在郊区、重划区先安顿，忍受生活机能缺乏，或是每天为了通勤时间而牺牲睡眠，甚至三明治族奔波在上有老、下有小的照顾路途中？
其实，出了蛋黄区，市场往往供过于求，并且价格、买气的波动起伏大，风险性也比蛋黄区高。过去人口成长、公共投资向外蔓延的时代，勇敢追求蛋白区、蛋壳区的住宅，等着享受涟漪般的房价上涨，似乎理所当然，但台湾正在经历超高龄社会、少子化的社会结构转变过程，会不会极端走到日本乡村产业空洞化、弃屋潮的未来，谁也说不定。首购族前进蛋黄区，你有办法！但要懂得取舍。
想进军蛋黄区，就请看清市场全貌，务实面对交易实况，建立正确观念，才能免去无谓忧虑，安心买屋、趋吉避凶。
根据内政部不动产资讯平台统计，全国按房屋税籍住宅类的总楼层数来分析，全国总楼层在4~5层公寓占22.20%，其中台北市的比例更高达43.70%、共39万3143宅，无论是比例或是绝对数量，都是全国各县市之首。
所以首购族要进军天龙国、蛋黄区，不但是人挑屋，屋也挑人，趁着身体健康还能爬楼梯，公寓绝对是必须纳入考量、值得研究的选屋产品。
▲买进蛋黄区是很多人的梦想。（图／记者林裕丰摄）
很多人望蛋黄区高房价而兴叹，我劝你千万不要急着以偏概全，举个最粗浅易懂的实例，以最高价的台北市大安区一年来的实价登录价格来看，公寓平均成交单价为65.36万元，相临的文山区，屋龄5年内的新大楼单价58.43万，两区新屋、旧屋价看似相差12%。
如果拆解两者的公设比，公寓公设比多在10%以下，新大楼则多超过30%，进一步用公设还原两者的室内有效坪数价格，则大安区老公寓除以90%，室内坪单价约72.62万，但文山区新屋单价除去30%的水分之后，暴增到83.47万。
换句话说，2000万总价可买大安区权状30.6坪的公寓，室内面积约27.5坪；相对来说，文山区能买到权状34.2坪新大楼，但实内坪数可能连24坪都不到。
同样预算，这也是为什么许多人30坪能买到三房公寓、华厦，却有人只能买到两房电梯大楼，甚至里面还灌了不少雨遮之类的附属建物，效用大不同，所以宁愿买蛋黄区公寓、华厦的实用派原因。
当然，你会挑战老屋装修的成本高、安全性低的先天不良的限制，但平心而论，每坪10万多的价差空间，除了黄金门牌的爽度之外，还不够拿来修缮、补强天龙国塔尖的房？
另一方面，贷款成数或时间的差距，也是首购族买中古屋的劣势。但就银行实务上来说，多限制贷款人年纪加上40年还款期限不能超过75或80年，换言之，保守评估首购贷款人40岁以下，甚至有机会申贷40年期房贷。
而大家最关心的贷款成数，则多半与房屋所座落区域、房屋结构有关，所以蛋黄区老屋虽比不上预售屋有建商争取专案贷款，降低前期付款压力，但绝对比蛋白区吃香。
尤其房市转冷、贷款业务紧缩的时候，许多蛋壳区、重划区会直接被银行是为拒绝往来或慎重评估区，也因此常会出现过去求贷无路，以致求售无门，最后超大卖压逼出高法拍案的经验。
纵然台北市目前公布的危老核准重建计划共292案，有187案、64%在蛋黄区，都更核定案件总数800件里也有504件、63%在蛋黄区，但我们千万不要过度寄望老屋重建后的增值，一厢情愿追价。诚恳地选择以蛋黄区为购屋族的起点，把老屋、公寓，甚至连小宅都视为积极选项，以同步取得生活、家庭、工作、市场、财富的五星平衡，是ㄧ个可行、安全且容易的策略，值得首购族认真思考。
►黄舒卫小档案
学历政治大学地政系硕士
经历国泰世华银行、联邦银行不动产管理部、信托部东亚建筑经理公司市场分析师永庆房产集团研展中心经理
现职瑞普莱坊市场研究暨顾问部总监