建商参与都更 营业税将加倍

财政部14日发布函释指出,如果建商参与都更「以房换地」,财政部预计自2021年起一律采用主管机关标准、较贴近房市正常市价,等于建商参与都更,其都更收入营业税负将增加1倍,预估先前快完备都更程序建商,赶在新法前加快脚步,有望催出一波都更送件潮。

财政部表示,今年底以前核定都更计划,若地方政府同意,建商还是可依「房屋评定现值计税

对此,营建署官员指出,台北市实施方法以建商成本占比来计算营业税,新北市则房价持有占比计算营业税,财政部函释是将实施方式明确化,过去没有明订这些计算公式。未来建商仍可自由选择这二种公式,未做选择时,财政部就会以贴近市价的主管机关标准计算,还是有选择空间

都市更新可分为公办民间两种类型,并依实施方式再细分出自行实施、委托实施,等于有四种都更方式。实务上,不管是公办或民间都更,虽有自行实施案例,但多为委托建商居多,像政府透过公开评选程序委托建商都更或是民间地主委托建商做都更。

官员认为,近年建商已在都更案扮演重要角色,但县市普遍有税基差异,为求租税公平一致性,财政部在2017年已镇发布函释,认定地方政府在计算建商参与都更营业税基,应该以贴近市价的「主管机关认定都更后房屋价值」认定,台北市、新北市皆已适用最新规定。但实务上其他四都或县市仍核准都更案采「房屋评定现值」来计算营业税,等于各县市建商税负差异甚钜。

财政部14日再度发出解释令,明订各地方政府自2021年起要以「主管机关认定都更后房屋价值」为计算基准,且财政部列出建商参与都更「合件分屋」的营业税公式。

第一种为(主管机关认定都更后房屋价值-建商投入成本)x(不含营业税费用公共设施用地的费用/主管机关认定都更后房屋价值)x5%。

第二种为(主管机关认定都更后房屋价值-建商投入成本)x〔房屋评定标准价格/(土地公告现值+房屋评定标准价格)〕x5%。