京华城改建商办「借新还旧」？威京集团如意算盘遭破解
京华城昨天（25日）由威京集团旗下中石化，子公司鼎越开发以372亿1万元得标，引发外界哗然，质疑威京集团右手卖左手买，而京华城联贷款未偿还，中石化借新还旧开发商办，恐让开发案破局，不过商仲业者分析，北市大腹地商办园区稀缺，难保未来价值高于住宅，且京华城拥有大面积土地，抵押品价值高，推测仍有银行愿意参贷。
戴德梁行资本市场部资深协理赖一毅表示，北市中心旧大楼每拆掉1栋，重建的是高级住宅，导致商办大楼供给量少，大基地商办大楼园区稀缺，30年前敦化南路一带办公室价格高于住宅，如今成为住宅价格高于办公室，按照现在市场现况办公室供给少，难保之后局势反转，再度成为办公室价高于住宅的局面。
他表示，京华城原址打造顶级商办大楼园区，不只腹地大开发潜能佳，预估每坪售价100～130万元，租金单价2500～3000元左右，假使硬体设施、园区规划完善，单坪租金可能更高。
瑞普莱坊市场研究暨顾问部总监黄舒卫表示，以一般标售案标脱后，欠款余额通常抵押权涂销过户，而后续得标者则要考量能否负担开发土地融资、建筑融资、再加上先前债权，简而言之，也就是得标后联贷金额有无办法覆盖之前债权，并且有余裕可开发商办大楼。
黄舒卫表示，北市目前商办供给量少，京华城改建商办大楼园区，每坪售价会介于南港及信义区办公室之间，也就是信义计划区办公大楼单价150～160万元，而南港单价100万元；由于腹地大具开发潜力，且周边几乎无同类型竞争对手，该案虽取得成本、债权、营建成本等金额高，但银行眼中贷款抵押品价值获利高，应该仍有银行愿意参贷高。
民营行库高层主管表示，京华城标售虽已落幕，但后续问题在于能否交割，也就是有实际买卖行为，其次是标售金额及后续建筑融资金额过大，还要看有无银行愿意参与联贷，而银行联合贷款考虑因素很多，比如借款人体质好不好，将来盖了大楼好不好卖，是否真如当初评估价值高，以及评估后续还款能力够不够等。