1、2房嫌小换3房？ 建商纷转向抢攻换屋需求
▲住展杂志统计分析，建商纷纷转向规划3房产品。（图／记者季相儒摄）
近年房价过高，建商为降低总价，纷纷转向规划1、2房的小坪数产品，总价随着坪数一起降低后，确实也获得某些首购族青睐，慢慢带动死寂的买气，但2房以下产品毕竟只适合单身或者小夫妻居住，倘若小孩出生房子就可能不够住，而今年就开始慢慢出现了「换屋族」。据住展杂志指出，北市建商规划产品三房型比重强升到近4成，已从第二名重回第一名宝座，显见建商认为换屋族群已逐渐出笼，纷纷重新规划产品定位；另外，针对北市销售状况而言，房型仍越小越好卖，1房型销售率仍市占近5成，所以建商转向抢攻三房规划是否判断正确仍需观察。
根据住展杂志统计，台北市新成屋、预售建案（不含商、厂办）规划的房型比例，三房型占比强升至39.8％，睽违三年后重返龙头地位。至于原本比重最高的两房型，今年比重已降至30.1％，退居第二位。住展杂志企研室经理何世昌指出，房型比重的更迭，显示建商普遍查觉到购买力较强的换屋族群买气出笼，所以三房供给量与比重快速增加。而三房比重重回第一，也显示今年房市景气较前几年来得好。
三房型长年盘踞台北市供给量大宗，但到了2014年，与两房型差距快速缩小至0.3％，该年下半年房市就转入空头。此后，从2015年到2017年，两房型连续三年取代三房型成为新建案供给龙头；而这三年间，恰好是房市盘整修正期间。 到了今年，三房型户数占新建案总可售户数的39.8％，占比较2017年大增约十个百分点。而今年恰好遇到北市房市回温、价格稍稍止稳，显示三房型占比与近年北市房市景气走势不谋而合。 何世昌分析，房型比重与房市景气有高度相高，原因是三房型的主要客源是换屋族群，当房市景气不佳时，房价看跌，换屋族群因本身已有房子，较无购屋急迫性，需求便会下滑。此时市场买盘主力转为首购族群，因北市房价昂贵，首购族群多购置两房型，所以房市修正期间，建商便抢推两房型。但若景气好转、房价平稳或看涨，换屋族群买盘就会出笼，此时嗅觉敏锐的建商就会回头抢食换屋需求，改推三房型产品。 值得注意的是，外界通常有近几年小宅推案爆量的印象，但从统计数据来看并非如此。从2014年到2018年，一房与两房等小宅户数，占比均未超过五成，反观中、大坪数（三、四房）房型每年占比都在五成以上，显示台北市小宅供给量并未失控。
另外，住展杂志统计北市今年新成屋、预售屋建案房型销售概况，发现市况仍维持「愈小愈好卖」的主旋律不变。一房平均销售率最高，达48.8％，逼近五成门槛。两房则以42.2％居次，三房再次之，销售率约37.8％，四房则以35.4％居末。 相对低总价的一房、两房销售率破四成以上，代表目前北市买盘仍以首购族居多。虽然三、四房销售率居后段班，但去年同期四房型销售率不到三成，三房型则仅约三成，今年已经有所成长，显示换屋族群需求确实有增温的迹象。 何世昌认为，台北市今年各房型销售率均有所成长，但销售率还没超过五成的多头基准线，所以很难说现在房市已回到多头。展望后市，首要关注的并非小宅，而是大坪数市场；假如「资金特赦」条款一旦通过，大坪数市场买气是否会被带动，将是未来房市会不会加速进入多头轨道的观察重点之一。
▼住展杂志统计，台北市建商转向规划3房产品，但房市现况仍是房型越小、销售越好。（图／记者季相儒摄）