地上权案「 双降」　脱标机率可望大增

▲财政部国产署针对地上权招租的地租部分改采「部分固定、部分浮动」新办法，部分地上权案权利金也下修，市场认为，大幅减少业主投资的不确定性，脱标机率可望大增。（图／记者叶佳华摄）记者叶佳华／台北报导

财政部国产署针对地上权招租的地租部分改采「部分固定、部分浮动」新办法， 原本地租3.5％全跟着公告地价浮动，新制上路后，仅1.2％随公告地价浮动，另外2.3％则依照当年公告地价「固定」收租，另外，部分地上权案权利金也下修，市场认为，脱标机率可望大增。

根据原有「国有非公用土地设定地上权作业要点」规定，除了得标关键的权利金之外，每年或每月固定要缴交的地上权地租多以土地申报地价年息的3.5％计算，瑞普莱坊市场研究部副总监黄舒卫表示，近年公告地价每次调整幅度动辄超过3成，每3年随着公告地价调整而大增的地租成本也无止尽调升，使得标业者苦不堪言。

因此，原本2012年脱标率还有5成水准，但从2013年开始，就一路从44.9％衰退到去（2015）年的33.33％，2016年更受到各地方政府大幅调涨公告地价影响，前3批招标案的脱标率只剩下18.75％，其中，8月10笔标的竟也全数流标。

地上权新制上路后，将地租三分之二改为固定收租、三分之一为浮动，黄舒卫认为，将业主投资的不确定性风险降至最低。

另外，除了地租调整，部分地上权案权利金也下修，如基地位置位于台北市中山区龙江路、长春路口，区位条件佳，且为第二种商业区，权利金底价已从2014年4月的17.56亿降到10.57亿，降幅高达40％，黄舒卫表示，由于地租及权利金价格的两层障碍都被排除，与周边每坪百万元的高级住宅相比，确实具有吸引力。

黄舒卫提醒，对于消费市场来说，地上权产品有存续时间，加上贷款不易，仍是推案的主要抗性，不过对于规划为收益型产品的开发业主来说，未来大有可为。