房产税 对你有多重要？

房产税开征已无悬念，继重庆等官方消息传出后，在1月16日开幕的上海市人代会上，韩正市长在政府工作报告中提到：要加强房地产市场调控，按照国家部署做好房产税改革试点各项准备工作，抑制投资投机性需求，促进房地产市场平稳健康发展。

在明确上海即将开征房产税的同时，对于公众关心的房产税开征时间表、开征方式依旧没有明晰。但在坊间，房产税引发的市场效应早已开始显现。对这最后一只靴子的分量，投资者、普通购房者以及开发商，会有怎样的评判呢？

“上海房产税征收对象为新增房源，税率大约为0.5%-0.6%”日前，中国证券报援引一位接近上海发改委的权威人士的话如此表示。这是目前市场上关于房产税传闻较为确切的消息。

《东地产》了解到，按照0.5%-0.6%的税率征收新房房产税，对沪上房价的影响将极其有限。在上海中内环大多数区域，即使按照单套房源面积满额征收，每月分摊到的房产税税费大约也只占房租的1/5左右。

中国房地产信息集团分析师薛建雄表示，上海房产税只是调节市场空置和完善房价形成机制，对房价并不会产生大的影响。

房产税税费占租金1/5

《东地产》从中原地产两湾城分行了解到，在过去投资客聚集的中远两湾城，一套2室2厅110平方米的房源，目前售价大约为285万元左右，整套出租租金大约为5000元。

以0.5%的房产税税率计算，每个月分摊到该套房源的房产税税费为1187元，约占租金的1/5。

在另外一个投资客集中的大盘大华锦绣华城，最新推出的新房源悦豪斯，85-90平方米的精装修房源，售价大约为280万元。而该楼盘2008年的次新房88平方米精装修房源，租金可以达到4000元每套。

以0.5%的房产税税率计算，目前正在销售的悦豪斯小户型每个月房产税税费约为1167元，约占目前该小区同样大小房源租金的1/4。

中原地产中介人员小徐对《东地产》表示，悦豪斯因为有地暖，以后的租金价格会比目前锦绣华城同样大小的房源租金更高。房产税费占租金比会进一步降低。

开征可能催涨房租

21世纪不动产上海区域市场中心分析师黄河韬表示，未来房产税征收后，房东可能通过提高租金，将税费转嫁到房客身上。但骤然增加1000多元的房租并不现实，房东可能会选择转嫁部分税费。

而对于普通购房者而言，由于可能会有人均60-70平方米的免征面积，房产税税费可能更少。以中远两湾城110平方米的房源计算，如果人均免征面积为70平方米，个人初次购房，则缴税面积只有40平方米，而如果是三口之家首次购房，则不需要缴纳房产税。

投资者更看重房产增值

除了将房产税转嫁给租房的房客外，房产投资者更可以通过房价上涨、房子自然升值来抵消房产税税费。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭对《东地产》表示，中国的租售比相比国际上一直偏低，但是中国人投资房产看重的是房源的增值，而不是房租。

上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟也表示，对于投资者而言，一套房源在手里停留的时间大约为2-5年，这段时间的房产税税费并不高，相比房价上涨带来的增值，更是少之又少。

以一套300万元的房源为例，以0.5%的房产税税率、去处免征面积因素计算，5年内该套房源一共需要上缴的房产税税费为7.5万元。今年12月前26天上海新房成交均价为23553元/平方米，房价与去年12月20164元/平方米对比，上涨了16.8%。以16.8%的平均涨幅计算，仅仅一年内，300万元的房源可增值50万元，是5年内房产税总税费7.5万元的7倍以上。

杨红旭分析，短期内，房产税会对试点城市的房地产市场造成利空影响，将有助于抑制投资投机需求，有利于稳定房价，甚至会使房价有所下跌。

但他也指出，这种影响的程度比较有限，主要对人们的心理预期产生影响，却囿于试点阶段税基窄、税率低、不涉及存量等因素，而难对房价造成大力度的压制。长期来看，这种利空会逐渐被市场吸收和消化，成为一种税收制度的“标准配置”，就像其他已经征收此税的国家一样，断难靠此税而能避免房价泡沫的产生。

■数据分析

目前在上海房地产市场，租售比已经严重失衡，有的板块甚至达到1：1100，一套房子的成本要出租92年才能回收。但另一方面，快速上涨的房价又使得通过增值套利而非房租的模式成为普遍现象。

《东地产》从21世纪不动产上海区域市场中心获得的数据显示，该公司对全市16个板块的二手房标杆楼盘房价进行了全年监测，其中大户型（140平方米以上，下同）、中等户型（90~140平方米，下同）、小户型（90平方米以下）的同比平均涨幅分别是18.5%、14.3%和14.5%。

而在同期，上述标杆楼盘大、中、小户型的租金水平同比平均涨幅分别是12.9%、5.4%和4.7%。

由上述数据可以看出，大中小户型房源，房租上涨的速度均远远低于房价上涨的速度。因此，房产税征收后，投资者一方面可以通过上调租金来转移部分税费，另一方面，房价的自然增值也可以轻松化解掉房产税税费。

“通过房产税调控，简单而言，就是开发商和房东本来可能多赚的钱交给政府了。”中房信分析师薛建雄表示：“原来是因为通胀房价才会上涨，但是政府通过征税让房价上涨的部分转成了税而已”。