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好房杂志／顶楼归谁用？依契约大不同

楼顶平台是公寓大厦最易产生争议的区域之一，除了常有住户占用，买卖房屋时也易引起纠纷，究竟顶楼使用权该如何界定？住户们又该如何保障自己的权益呢？

今年初方婷搬进一栋七楼中古华厦，某天心血来潮爬上顶楼，发现楼上摆放了不少漂亮的盆栽，原本就喜欢莳花弄草的她，正愁家中没有多余空间可以利用，再加上她住在六楼，和顶楼之间只相隔一层，上楼很方便，于是便购买了几株树苗，放在顶楼角落的位置，打算享受种花的乐趣。

没想到，两天之后，七楼住户竟然要求方婷将盆栽移走，并声称顶楼的使用权一向属于最上层住户，其他邻居也从来没有异议。方婷虽然不服，但为了不伤和气，只好把盆栽搬回家。

半年后，方婷听到顶楼传来施工的声音，上楼一看，发现七楼住户请人来搭建采光罩，不但面积涵盖了整个顶楼，还把柱子架设在女儿墙上。

方婷向社区管委会询问此事，没想到管委会表示七楼住户独自享有顶楼使用权，是居民们长久以来的「共识」，只要不是加盖房屋，管委会就无权干涉其使用方式。但方婷认为，七楼住户占用顶楼于法没有依据，再加上搭盖的采光罩又尺寸过大，应该算是违建，还损害到其他住户的权益。

面对如此恶霸的邻居，方婷越想越气，于是向当地拆除大队举报。隔没多久，顶楼的采光罩果然被拆了，但七楼住户也得知举报人就是方婷，从此两户人家大生嫌隙，见了面也不打招呼。

难道顶楼使用争议只能永远无解吗？使用权到底该如何界定？住户该如何保障自己的权益？

楼顶平台「使用权」如何归属？

楼顶平台即一般人惯称的「顶楼」，按照《民法》第799条规定，楼顶平台有不可分割的性质，其「所有权」为全栋住户共有，也就是说，在没有特别约定的情况下，楼顶平台的「使用权」自然也由该栋住户共同享有，任何人皆不可独自占用、私自加盖建物，或将楼顶平台上锁，阻止其他住户使用。

不过，在两种情况下楼顶平台使用权会归属于顶楼住户。第一种，在买卖房屋时，住户间签订了「区分所有权分管协议书」（亦称分管契约），将建物共用的部分设为「约定专用」，顶楼住户可单独享有楼顶平台使用权，也代表楼下住户自愿放弃使用权利。

第二种情况，则是顶楼住户长年占用楼顶平台，楼下住户从未表达反对意见，因而被法官推定为「默示同意」，楼顶平台的使用权就会被判定属于顶楼住户。但足以推定为「默示同意」的时间长短，仅能靠法官自由心证判定，因此较具争议。

就法理上来说，若顶楼住户享有专用权，的确可以要求楼下住户不能使用楼顶平台，但以敦亲睦邻的角度来看，即使拥有专用权，最好还是和邻居妥善沟通，甚至主动分担较多的管理清洁费，以免引起邻居不满。

有专用权，就可以任意使用楼顶平台？

依《公寓大厦管理条例》规定，楼顶平台的使用方式，须按照原本的性质与构造。由于楼顶平台具有逃生避难功能，即使屋主拥有使用权，也不能任意加盖建物、改变结构，或装置会阻碍逃生的设施。尤其加盖物会增加建筑载重，恐危害结构安全，最易被举报。

在顶楼种花、种菜、装设晒衣架，都属合理使用范围，但不可妨害其他住户的安全及卫生；如欲搭建透明棚架、鸽舍等，除了须遵守建筑法的尺寸规定，最好取得其他住户书面同意。此外，拥有专用权的住户，不可占用逃生通道或将逃生门上锁。

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