京华城旁4楼老公寓荒废「长出树」 开发无望成死角
京华城拆除工程即将完成，预计华丽转身盖4栋新商办，但是隔壁的4层楼老公寓却是一片衰败，窗户都破掉，没人居住，顶楼甚至长出一颗大树，专家分析，因为容积率要回馈30%，又有指定用途，不准盖成住宅，开发之路还有一大段要走。
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京华城的拆除工程几乎完成，现在只剩下将拆除下来的建筑废弃物清空，即可进入下一个阶段，在清空后，隔壁的4层楼老公寓特别显眼。
▲京华城隔壁老公寓开发困难。（图／记者林裕丰摄）
记者实际走访观察，4层楼老公寓门窗破损，没人居住，1楼店面也早就没有店家营业，部分用铁皮直接封掉，顶楼还长出一颗大树，对比建筑物的损坏，大树向着阳光，更显生气勃勃。
只是在台北市蛋黄区怎么会有房子是给树住，精华地段难道没人想开发？曾经亲身参与开发的瑞普莱坊市场研究部总监黄舒卫回忆，这个地方虽然是在精华区，但是种种法规的限制，似乎注定开发之路的曲折坎坷。
▲京华城隔壁旧大楼长出树。（图／记者林裕丰摄）
京华城所在之地原本是唐荣铁工厂，1987年由威京集团购得，占地约为8000坪。1991年，都市计划委员会决议通过由威京公司司负责全区整体开发，同时配合土地使用变更回馈原则，提供后来为偶戏馆公园广场等公共设施。
但由于范围内西北角24笔土地的私地主缺乏整合意愿，因此在2014年公告的都市计划改为「得分两区开发」，断开与京华城整体开发的锁链。
最后在多年努力下，2017年监察院审核意见后，台北市政府终于在修订的都市计划里除了调整容积率之外，也把过去全区整体开发的紧箍咒松绑成「得个别基地开发」。
至于实际开发进度，台北市都市更新处表示，「这块目前没有划定为更新单元及更新地区 」，意即这一大片4层楼老公寓到目前为止还处于地主整合阶段，尚未取得都更门票。
▲京华城已拆除地上物。（图／记者林裕丰摄）
黄舒卫分析，这排建物屋龄约40年，多为4层楼建筑，都市计划又是一般市场理解的容积率560%的第三种商业区，照说都更价值颇高，但早期受到变更之后全区整体开发的限制，后来又出现容积率要回馈30%，降为392%尴尬状态，虽然10年前办理过信托，也送过都市更新单元划定，但最终因为开发价值与管制有极大落差而没有成案。
黄舒卫解释，西北侧这些基地在当初全区变更时，本来就限于公共服务空间、国际购物中心、国际观光旅馆、办公大楼、文化休闲设施、停车场共6种用途，不准盖成住宅，所以地主不但有整合的挑战，还有产品定位的难处，因此开发之途仍是漫漫长路。
台湾房屋集团趋势中心执行长张旭岚指出，该地若整合成功，而且未来有机会变更用途，断开6种用途的使用限制，当成住宅使用的话，才能创造更大的价值。
张旭岚分析，因位在同一街廓的原京华城，正朝高档商办聚落的方向重建，完工后商圈的商机与质感可望提升，为周边房市创造正面效益；加上当地久无新案供给，近10年周遭只有一宗10户小宅案释出，价码均逾85万元，因此在物以稀为贵的情况下，该地往后推案应有创价空间。
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