理财周刊／REITs 22栋知名大楼 谁是超级金鸡母？
台湾六档不动产信托基金(REITs)内的二十二栋大楼，谁是超级金鸡母？以REITs标的物内二十二栋大楼的租金收入、收益率、出租率、及近六年的平均租金收入成长率等数据，所进行的「六档REITts、二十二栋大楼投资潜力大评比」正式出炉。而在这项评比的背后，也充分说明REITs管理机构的经营绩效优劣。
在这二十二栋大楼中，谁是超级模范生呢？根据这项评比显示：国泰R1喜来登大楼当仁不让，在二十二栋大楼中脱颖而出，成绩最为亮眼。以个别指标、民国101年租金收入而言，台北喜来登大楼创下新台币6.56亿元，拔得头筹，超过排名第二的新光一号新光天母杰仕堡大楼约四亿元，充分展现国际观光饭店的吸客实力。
台北喜来登大楼的收益率亦表现不俗，仅次于新光一号的台南新光三越百货大楼、富邦R2的润泰中仑大楼(商办部分)及富邦R1的润泰中仑大楼(商场部分)，排名第四。
新光一号台南新光三越大楼 收益率居冠
至于出租率则达100％，展现高度管理效率。因此，综合看来，国泰R1喜来登饭店不愧为2012年六档REITs内二十二栋大楼的超级模范生。
对于REITs的投资人而言，富邦R2的润泰中仑大楼(商办部分)、新光一号台南新光三越百货大楼的整体表现，也值得嘉许。其中，新光一号台南新光三越百货大楼以6.09％，拿下民国101年收益率的排名冠军，而富邦R2的润泰中仑大楼(商办部分)及富邦R1的润泰中仑大楼(商场部分)，则分别以5.94％、5.18％，分居第二、三名。
过半标的物大楼 出租率百分百
至于出租率，在二十二栋参与评比的大楼中，超过一半以上，有十三栋标的物的出租率达100％，仅九栋大楼未达完租。其中，富邦R1天母富邦大楼因于2012年底公告处分天母富邦大楼，2013年的出租率仅九％；同属富邦R1的富邦中山大楼也相对黯淡，出租率为七六％；其余包括国泰R1的台北中华大楼、新光一号中山大楼及富邦R2的富邦民生大楼，出租率则均为九二％，在出租率部分，都属后段班。
若以自民国九十六年至101年的平均租金成长率而言，二十二栋大楼亦呈现良莠不齐。有四栋大楼以负五％垫底，分别国泰R1台北中华大楼、新光一号台证金融大楼及台南新光三越百货大楼、骏马R1的汉伟资讯大楼等。 不动产信托基金(REITs)一向被视为稳健型的理财商品，对于保守的投资人而言，除了保本，固定配息所享有的现金殖利率也高于定存。只是，当国泰R1的台北中华大楼资产活化持续延烧之际，小股东们心里的盘算是：「不仅保本，REITs应该也能让我们大赚『资本利得』财」。
保本、稳定配息 REITs最适退休族
据营建业出身的张姓REITs小额投资人表示，当他第一次听人说起REITs理财商品时，立即反应就是：这不只是一个投资标的，更是一个值得经营的事业。该投资人认为，REITs的投资价值，具「三无」和「三有」的优势。
是哪「三无」呢？张姓投资人说明，对他而言，REITs有管理员工的困扰，不具产品生命周期的问题，也无需担心资产减损至于「三有」，则是：REITs具有优于定存的稳定获利，有机会享受资产增值利益，更具政府租税优惠的鼓励(例如：除收益固定10％税率外，REITs收益尚属分离课税，不必并入其他综合所得合并累计课税)；它不但是退休人员投资的好选择，也是年轻人稳健的理财方式。
处分绩效欠佳大楼 让小股东发财
除了保本，REITs小额投资人也有小赚一笔的机会。借由推动资产活化，处分REITs内绩效欠佳的大楼，小额投资人也可享受资本利得。
2011年底，骏马R1公开标售中鼎大楼，率先写下处分成功案例，为投资人赚进资本利得近九千万元的收益。 每个受益权单位约可配得0.21元的现金股利，拥有一百张骏马R1的投资人即可得2.1万元。
富邦R1紧追在后，2012年底，公告处分天母富邦大楼两层楼，为投资人赚得资本利得近七千四百万元，每个受益权单位约可配得0.13元的现金股利。
骏马R1、富邦R1成功在前 国泰R1处分中华大楼呼声高
REITs连续两次处分大楼成功，令投资人士气大振。近日，国泰R1台北中华大楼资产活化议题白热化，该大楼若顺利处分、公开标售，更可望让国泰R1的小股东们发笔小财。
这个算盘不难打。依据「戴德梁行」的估价报告说明：台北中华大楼的特定价格为六十七．六三亿元，扣除土地增值税0.44亿元后的市值为67.19亿元，再扣掉本金16.8亿元，得到的分配金额为50.39亿元；目前，国泰R1的发行股数为13.9亿股，折算下来，每个受益权单位可配得3.6元的现金股利；若手中有一百张国泰R1的投资人，处分台北中华大楼后，即可快速现领三十六万元。(文未完)
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