理财周刊／武汉肺炎对房市冲击不容小觑
文／庄孟翰
三二九档期一向都被各界视为房市景气观察的重要指标，惟在武汉肺炎仍未歇止情势下，不只三二九档期泡汤，五二○档期也不容乐观，主要原因除原预测二．七二％的经济成长率也因产业链、观光旅游与消费影响而下修至二．三七％。
329与520档期不容乐观─「递延性买盘」未必如预期
如回头再检视三年来的市场近况，大家之所以乐观预期，主要原因在于二○一八年台商逐渐回流，导致商用不动产交易量逐年攀升，此可由产业界与建商积极购地，连带住宅市场亦呈现局部交易热络见其端倪。
2019年全台土地交易2,536亿元─建商购地高达1,999亿元
根据第一太平戴维斯所发布资讯，自从台商回流迄今，国内土地交易(包括地上权)呈现逐年攀升趋势，其中二○一六年交易量九七三亿元，二○一七年一一八八亿元，二○一八年一五六二亿元，二○一九年更高达二五三六亿元。其次，建商也争相购买土地，二○一六年购地三六五亿元，二○一七年六二四亿元，二○一八年九六七亿元，二○一九年更高达一九九九亿元，由此可见土地市场交易之热络景况。
2019年北台湾推案量10,921亿元─销售率仅45.88%，后续余屋累积数量庞大
由以上之数据加以观察，再加上经济部所发布台商回台、根留台湾与中小企业等三大方案，已有三○二家厂商参与投资，金额高达八四二四亿元，将创造六万九三七四个就业机会，因此，一般咸认三年内商用不动产市场依旧相当看好。
另外，如再就近年北台湾住宅市场之推案量与销售率加以观察，二○一六年推案量八一三二亿元、销售率二八．八％，二○一七年八三一五亿元、销售率三七．八八％，二○一八年一一一八二亿元、销售率四五．七七％，二○一九年一○九二一亿元、销售率四五．八八％，虽然二○一八与二○一九年推案量皆超过一兆元，惟销售率仅介于三至五成之间，由此不难了解未来预售市场超过一兆元待售的产品去化势必还得面临严苛的考验，尤其是在新成屋累积愈来愈多情况下，预售屋必然也会因资金压力而降价求售，而这也正是当前虽然商用市场交易热络，一般消费者对于住宅产品依旧采取观望态度之主要原因。
其实，有关这一发展趋势也可由最近媒体陆续出现「10%自备款」与「工程○付款」之广告诉求予以印证得知，而这也正是去年十二月爆发武汉肺炎以来，几乎所有预售建案几近停摆之主要原因。
另外，如再就全球已超过三十个国家感染病毒而严重影响经济成长与就业机会加以思考，一般购屋者必然也不会将购屋列为当前首要之务，更何况一般民众在政府不断宣导疫情，加以口罩购买不易情况下，连餐厅、超市等日常活动人多的密闭空间都尽量少去，而预售建案样品屋、接待会馆或实品屋也都是在密闭空间进行促销。
尤其是在当前大家都在观察三二九与五二○档期价量若干动向下，再加上原本市场上大量余屋以及新成屋之竞销，虽然去年买卖移转数量略增至三十万栋，并且中南部市场也陆续出现补涨行情，不少业者更乐观期待疫情过后之递延性买盘，不过就整体市场而言，不只三二九与五二○档期不容乐观，下半年的市场走势必然也是充满荆棘，而这也正是为何截至目前为止议价空间依旧高达一○％至一五％之主要原因。
由以上之分析，如再加上四、五年前完工仍在进行促销的大量新成屋，加以疫情不知何时结束，一旦延烧超过半年，除体质良好的建商资金充沛，以及地段优越之产品去化无虞之外，可能就得认真思考是否有财务上「流动性风险」等相关问题！