吕秋远／豪宅谁能入住？法院判决前不是你说了就算
▲南港某豪宅开会决议，拒绝社区承租户的8名电竞选手入住，理由为「电竞选手会吸毒、打架生事和令大厦治安转坏」。（图／翻摄自Google Map）
据说这句话出自于TVBS采访某社区管委会时，管委会对于「电竞选手能不能住在社区里」的答复。管委会是否有这么说，无从得知，但是倘若是真，在他们眼里，大概只有住在帝宝的人够资格当他们邻居而已，其他贫民应该都会让房价下跌，而且让社区风气败坏、影响社会安定。
讲这种话可以一笑置之，但如果根据这种话来限制有使用权的住户居住，恐怕就已经违法。基本上，住在公寓大厦里，专有部分所有权人本来就可以自由使用，只有共有部分才可以由区分所有权人会议（住户大会）制订约定使用。白话文来说，「林北买房子，爱怎么用就怎么用，关你们屁事？」但是现在这个社区的住户大会，竟然对电竞选手租房子，要求各种苛刻条件，包括「访客不得留宿」、「不得多于3人同时使用健身房」，最后甚至要取消选手们入住大厦的权利。
基本上，只要符合使用执照与住户规约的规定，专有部分本来就是想怎么使用都可以。换句话说，我买了房子，只要依法律规定使用，所有权、使用权都应该受到法律保障。管委会现在不让电竞选手合法进驻，所使用的方法，就是透过住户大会，不断的以新规定的方式，刁难住户，甚至表决不让他们进门。他们认为，这就是所谓的住户规约，住户们应该共同遵守。
可是，高贵的住户们，规约只能作为请求权的依据，不能直接自己开罚，只能要求主管机关或是法院处理，由法院来判断谁对谁错，如果自行处理，导致对方有生命、财产上的损失，还要负损害赔偿责任或是刑事责任。举例来说，住户大会可以在规约里约定不能养猫狗（这是恶法，但确实有规定），如果养猫狗，要处罚三万元，而有住户真的养猫狗，也是要到法院提告，由法院认定规约是不是合法，又不是住户大会想罚就可以罚。
不然住户大会如果通过规约，有小孩不能入住，因为很吵；有老人不能入住，因为会死；有病人不能入住，因为危险；有孕妇不能入住，因为不方便，这些都会影响房价，难道这是合理的吗？我们难道可以假设，有人入住以后「可能」很吵、「可能」出入复杂、「可能」制造噪音，所以我们不让这些「有人」进入？当然不能。
那么，到底什么情况下才可以把住户赶出去？
第一种情况，积欠管理费达到房价的百分之一；第二种情况，违反建物的正常使用，或其他住户的重大权益；第三种情况，违反法令或规约，情节重大。在这三种情况出现后，要先促请改善，三个月都没改善，就可以经由住户大会表决，要求迁离，还要诉请法院判决，三审定谳以后才能依法执行。
请问现在想入住的电竞选手，究竟违反哪一条？他们还没入住，何来影响住户的重大权益？何来积欠管理费？何来违反法令规约？还是这些高贵的住户们，都有预知能力，已经知道他们未来「一定会」影响住户？而且，在没有经过法院判决之前，怎么可以禁止住户合法入住？
不就是高贵住户们的心态，认为电竞选手就是「吸毒、打架生事和令大厦治安转坏的社会渣滓」。如果是过去黑白种族隔离的时代，或许这种偏见还可以蒙混过关，可是瑞凡，我们回不去了。现在犯罪率最高的社区在哪里，难道高贵住户们不知道吗？
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●作者吕秋远，硕博士毕，宇达经贸法律事务所执行合伙律师，原文刊载于作者脸书，以上言论不代表本报立场。88论坛欢迎多元的声音与观点，来稿请寄：editor88@ettoday.net