徐佳馨／打房到底打到谁！众所期待的降价逃命潮 何时会来？
▲立法院三读通过，所得税法部分条文修正草案，也就是房地合一2.0。（图／记者屠惠刚摄）
几位朋友最近不约而同问起一个有意思的问题，「为何政府打房接二连三，市况好像没有太大影响？说好的逃命潮呢？」
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确实，紧接着在央行两波选择性信用管制之后，就剩下房地合一2.0确定在7月1日上路这件大事，听起来似乎是大利空的讯息，但似乎并未掀起滔天巨浪，引起传说中的「降价逃命潮」，究竟为什么？
答案就在「房地合一」本身。
这次2.0版修法重点在于持有五年内售出的税率拉高、境内法人税率比照自然人，以及把预售屋、股权移转纳入房地合一核课范围；听起来惊人，但影响最大的除了境内法人外，就是持有两年以上，未满五年的非自用屋主，以及刚好买了预售案，不上不下的投资客。
从数据中会发现，适用房地合一的屋主并非市场大多数，怎么说呢？
2016年之后台湾买卖移转量才从24.5万的历史新低逐渐回升，在全台800多万住宅存量中，多数屋主还是早在2016年之前就已经买好，既然本来就不适用房地合一，制度怎么改，都影响不到他们，既然影响不到，何来断头之说？
另一个关键是，房地合一是一个有获利才需缴税的制度，并不像奢侈税一样无论赚赔都照市价课税；因此卖方最大的底线仅是在获利与税差之间取得平衡，最坏状况不过就是少赚，还不至于赔售，顶多咬牙撑过五年，在此状况下，价格当然很难出现许多买方期待的大跌。
在销售端上，还没进场的买方必然会心中盘算，成屋五年、预售七年起跳的持有期太长，除非自用，不然时间一长不仅增加不确定性，在高度风险下，资金无法有效运用，大大降低房地产的投资价值；虽然坊间有不少「节税偏方」，依旧有被查税的风险，迫使短线投资者或往能转嫁成本的更低价，抑或是转战其他管道；无论最后怎么发展，可预期的是，买盘会少了许多，缺了投资者的市场，交易规模将会萎缩，建商、代销、房仲等从业者得面临重新洗牌，在可见的三五年间，又会是一波新局面。
至于价格何时会降，在这局面下，只能说政策短期难解，长线自有分晓。
►徐佳馨小档案
现职：住商不动产企划研究室资深经理
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