别被排队炒房骗了 揭预售屋契约5大陷阱
内政部揭预售屋契约５大陷阱。(示意图／达志影像shutterstock提供)
有鉴于近年预售屋买卖纠纷频传，尤其是去(2020)年排队炒房更容易导致一些民众遭误导高价买房，甚至受到接待中心现场限量销售之炒作气氛影响，而买到不尽理想的房子，因此，内政部特别在去年10月21日发布「买房要注意！内政部揭预售屋契约５大陷阱」的新闻稿，提醒购屋者保障自身权益。
依预售屋买卖定型化契约之规定，在签订契约之前，消费者都会有五天的审阅期，但契约内容颇多专有名词，例如「应记载、不得记载事项、交屋日期是依历日天或工作天计算？何谓不可抗力风险等…」多数民众第一次接触，就像翻阅「有字天书」，对内容一知半解或有看没有懂，五天审阅期大多停留在只知其一、不知其二的模糊状态。
以下谨就内政部发布的「买房要注意！内政部揭预售屋契约５大陷阱」新闻稿，再搭配「预售屋买卖契约书范本」与「预售屋买卖定型化契约应记载及不得记载事项」之规定条文以及笔者加注之「其他应注意之关键点」，提供购屋参考：
内政部提示
为保障民众购屋权益，地方政府每年都会查核业者是否符合预售屋买卖定型化契约的规范。内政部特别提醒，预售屋契约中常见缺失有「通知交屋期限」、「房地标示及停车位规格」、「验收」、「保固期限及范围」及「房地面积误差及其价款找补」等五大项，若建商提供的契约违反规定，民众可要求改正，或向主管机关检举，以保障自身权益。
内政部提示
在「通知交屋期限」方面，内政部指出，依内政部定型化契约规定，卖方应于交屋前完成修缮，且卖方延迟利息为日息万分之五。但过去在查核时，曾发现业者擅自将「交屋前」的修缮义务，变更为「交屋后」的保固责任，及降低卖方迟延交屋利息数额为万分之二，以减轻自身交屋及违约的责任。
法规依据
预售屋买卖定型化契约应记载及不得记载事项第十五点、通知交屋期限：
(一)卖方应于领得使用执照六个月内，通知买方进行交屋。于交屋时双方应履行下列各目义务：
１、卖方付清因延迟完工所应付之迟延利息于买方。
２、卖方就契约约定之房屋瑕疵或未尽事宜，应于交屋前完成修缮。
３、买方缴清所有之应付未付款(含交屋保留款)及完成一切交屋手续。
４、卖方如未于领得使用执照六个月内通知买方进行交屋，每逾一日应按已缴房地价款依万分之五单利计算迟延利息予买方。
(二)略
(三)买方应于收到交屋通知日起__日内配合办理交屋手续，卖方不负保管责任。但可归责于卖方时，不在此限。
(四)买方同意于通知之交屋日起三十日后，不论已否迁入，即应负本户水电费、瓦斯基本费，另瓦斯装表费用及保证金亦由买方负担。
其他应注意之关键点
1.应于交屋前完成修缮，如系交屋后恐遥遥无期。
2.迟延交屋利息通常都是在交屋时一并结算。
3.最重要的是，不论是开工或完工日期均应以工作天为基准，而非日历天。
内政部提示
在「房地标示及停车位规格」方面，依规定应列明停车位长、宽、高、含车道及其他必要空间面积。但查核时发现，业者提供的契约，未列明「停车位高度」，也未列明「停车空间面积占共有部分总面积之比例」，容易引发相关纷争。
法规依据
预售屋买卖契约书范本第二条：房地标示及停车位规格
(一)买方购买之停车位属□法定停车位□自行增设停车空间□奖励增设停车空间为□地上□地面□地下第¬＿层□平面式□机械式□其他＿，依建造执照图说编号第＿号之停车空间计 ＿位，该停车位□有□无独立权状，编号第＿号车位＿个，其车位规格为长＿公尺，宽＿公尺，高＿公尺。另含车道及其他必要空间，面积共计＿平方公尺(＿坪)。
(二)前目停车空间如位于共有部分且无独立权状者，应列明停车空间面积占共有部分总面积之比例。
其他应注意之关键点
1.停车位应与房地分开计价。
2.应注意是坡道式抑或机械式(升降)车位。
3.停车位应特别注意长宽与位置，避免选购大柱或角落。
4.停车位车道是否与一般住户的公共空间重叠，而重复分摊公设分摊。
5.预售建案常以小车位或机械式车位做为讨价还价筹码。
内政部提示
在「验收」方面，内政部表示，自来水、电力管线费及瓦斯内管等相关费用，均应由卖方负担，且交屋保留款应为房地总价5%。但查核时发现，常有业者将瓦斯内管等管线费用转嫁由消费者负担，或将总价5%的交屋保留款，降低额度为五万元。
法规依据
预售屋买卖定型化契约应记载及不得记载事项第十三点、验收：
卖方依约完成本户一切主建物、附属建物之设备及领得使用执照并接通自来水、电力、于有天然瓦斯地区，并应达成瓦斯配管之可接通状态及完成契约、广告图说所示之设施后，应通知买方进行验收手续。
双方验收时，卖方应提供验收单，如发现房屋有瑕疵，应载明于验收单上，由卖方限期完成修缮；买方并有权于自备款部分保留房地总价百分之五作为交屋保留款，于完成修缮并经双方复验合格后支付。
第一项接通自来水、电力之管线费及其相关费用(例如安装配置设计费、施工费、道路开挖费、复原费及施工人员薪资等)由卖方负担；达成天然瓦斯配管之可接通状态之约定，除契约另有约定，并于相关销售文件上特别标明不予配设外，其管线费及相关费用依下列方式处理：
(一)预售屋基地范围内之天然瓦斯配管，由卖方负担。
(二)预售屋基地范围外衔接公用事业外管线之天然瓦斯配管，由买卖双方议定之；未议定者，由卖方负担。
其他应注意之关键点
一般预售屋都是将基地范围内的内管线包含在工程款，至于基地范围外的外管线，买卖双方如未议定，仍由卖方负担。
肆、保固应交屋日起算，结构保固15年
内政部提示
在「保固期限及范围」方面，内政部指出，房屋的保固期限应是从交屋日起算，结构部分保固十五年，且除能证明可归责于买方或不可抗力因素外，卖方均应负责。但查核时发现，业者擅自减列结构保固之「项目」及缩减保固期限，或将保固期限之起算日提前至「取得使用执照日」，并限缩于「可归责于卖方」。
法规依据
预售屋买卖契约书范本第十七条：保固期限及范围
一、本契约房屋自买方完成交屋日起，或如有可归责于买方之原因时自卖方通知交屋日起，除卖方能证明可归责于买方或不可抗力因素外，结构部分(如：基础、梁柱、承重墙壁、楼地板、屋顶、楼梯、挡土墙、杂项工作物涉及结构部分…等)负责保固十五年，固定建材及设备部分(如：门窗、粉刷、地砖…等)负责保固一年，卖方并应于交屋时出具房屋保固服务纪录卡予买方作为凭证。
二、前款期限经过后，买方仍得依民法及其他法律主张权利。
预售屋买卖契约书范本第二十四条：不可抗力因素之处理
如因天灾、地变、政府法令变更或不可抗力之事由，致本契约房屋不能继续兴建时，双方同意解约。解约时卖方应将所收价款按法定利息计算退还买方。
其他应注意之关键点
预售屋买卖契约书范本虽规定结构保固十五年，固定建材及设备保固一年，惟亦有建商推出结构保固二十五年，固定建材及设备保固三至五年。
伍、面积误差不足部分，建商应全部找补
内政部提示
在「房地面积误差及其价款找补」部分，依规定，土地面积、主建物或房屋登记总面积如有误差，其不足部分卖方均应全部找补；超过部分，买方只找补2%为限；误差若超过3%，不论是超过或不足，买方均得解除契约。但查核时发现，业者将「土地」及「停车位」面积误差，列为不予找补，或限制须于面积「不足」3%，消费者始得解约。
法规依据
预售屋买卖契约书范本第五条：房地面积误差及其价款找补
一、略
二、依第三条计算之土地面积、主建物或本房屋登记总面积如有误差，其不足部分卖方均应全部找补；其超过部分，买方只找补百分之二为限(至多找补不超过百分之二)，且双方同意面积误差之找补，分别以土地、主建物、附属建物、共有部分价款，除以各该面积所得之单价(应扣除车位价款及面积)，无息于交屋时结算。
三、前款之土地面积、主建物或本房屋登记总面积如有误差超过百分之三者，买方得解除契约。
其他应注意之关键点
1.应特别注意土地及停车位面积误差，列为不予找补之约定。
2.应注意买方只找补百分之二为限，以及误差超过百分之三，买方得解除契约之规定。
内政部提示
若民众发现与建商签订的契约条款，违反内政部公告的「预售屋买卖定型化契约应记载及不得记载事项」，民众可以依消费者保护法第17条规定，主张无效。同时，建议民众应拒绝建商以「个别磋商条款」规避契约责任，订定对消费者不利的条文，以维护自身权益。
签约停看听 善用内政部版契约
内政部最后提醒，民众签订预售屋买卖契约时不宜轻率，一定要详阅契约内容，并采用内政部版契约，若发现不动产业者提供的内容违反规定，可要求修改契约条款；同时也可将违规契约送请预售屋建案所在地直辖市、县(市)政府查处。
本文作者:庄孟翰
(本文摘自《理财周刊1071期》)
《理财周刊1071期》