刘彦君／买预售屋怕被骗？看好契约免触陷阱
▲近年常发生预售屋法律纠纷，购屋前必须仔细审阅契约，以免误触陷阱。（图／视觉中国）
近年因融资宽松，购屋自住或投资氛围再起，我国一般不动产交易模式，除土地买卖、中古屋、新成屋买卖外，尚有预售屋买卖的交易模式，而预售屋买卖亦属最易发生争议之不动产交易类型。
预售屋的定义，依《不动产经纪业管理条例》第4条第3款规定，「指领有建造执照但尚未建造完成而以将来完成之建筑物为交易标的」，因法律上未禁止房屋建案预售制度，并对预售屋设有若干法律规范，故不论是买方、卖方均应有基本了解，避免因不谙法律而造成自身权益受损害。
欲为预售屋买卖前，必须知道且应详读的规定有「预售屋买卖定型化契约应记载及不得记载事项」、「公平交易委员会对于预售屋销售行为案件之处理原则」、「公平交易委员会对于不动产广告案件之处理原则」，消费者自身即可检视拿到的预售屋买卖契约（房屋预定买卖契约）、建案销售行为有无符合上述规范。
预售屋与成屋有差 构成广告不实吗
消费者购买预售屋时，因无成屋可比对，往往会受广告行销吸引，依《公寓大厦管理条例》第58条第1项规定：「公寓大厦起造人或建筑业者，非经领得建造执照，不得办理销售」，换言之，取得建造执照即得办理销售。而预售屋交易中，买方通常仅能经由建照及广告内容、业务员推介、契约条文，作为理解预售屋之建材、配置、室内、公设等，评估是否购屋。延伸的问题即为，若预售屋广告与成屋有所落差，是否构成广告不实？
依《公平交易法》第21条第1项规定：「事业不得在商品或其广告上，或以其他使公众得知之方法，对于商品之价格、数量、品质、内容、制造方法、制造日期、有效期限、使用方法、用途、原产地、制造者、制造地、加工者、加工地等，为虚伪不实或引人错误之表示或表征」。其中「虚伪不实」是指，表示或表征与事实不符，其差异难为相当数量之一般或相关大众所接受，而足以引起错误的认知或决定者；「引人错误」，则指表示或表征不论是否与事实相符，足以引起相当数量之一般或相关大众错误的认知或决定者。违反者须依《公平交易法》第30条负损害赔偿责任，《公平交易法》第31条更订有损害额三倍之惩罚性赔偿。
此外，《消费者保护法》第22条第1项亦规定：「企业经营者应确保广告内容之真实，其对消费者所负之义务不得低于广告之内容」、《消费者保护法》第51条「依本法所提之诉讼，因企业经营者之故意所致之损害，消费者得请求损害额五倍以下之惩罚性赔偿金；但因重大过失所致之损害，得请求三倍以下之惩罚性赔偿金，因过失所致之损害，得请求损害额一倍以下之惩罚性赔偿金」，同样有惩罚性赔偿金之规范。
广告仅供参考 购屋前详阅契约
针对「广告不实」行为，《公平交易法》及《消费者保护法》均有相关规范，另外的争执点即为，「广告」是否构成于买卖预售屋契约之一部分？卖方（通常是建商）得否以「广告仅供参考」或「广告非契约内容」为免责之抗辩？
最高法院92年度台上字第2694号判决要旨，「按《消费者保护法》22条规定：『企业经营者应确保广告内容之真实，其对于消费者所负之义务不得低于广告内容』，并未明定『广告为要约』或『广告必为契约内容之一部』，故消费者如信赖广告内容，依企业经营者提供之广告讯息与之洽谈而签订契约，于契约中虽未就广告内容再为约定，企业经营者所应负之契约责任，仍及于该广告内容，该广告固应视为契约之一部。惟签订契约时倘双方已就广告内容另为斟酌、约定，或企业经营者并未再据原属『要约引诱』之广告为订约之说明、洽谈，使之成为具体之『要约』，纵其广告之内容不实，应受《消费者保护法》或《公平交易法》之规范，仍难迳谓该广告为要约或已当然成为契约之一部」。
以上可见，建商预售屋广告内容是否必然成为买卖契约一部分，仍非属绝对，消费者购屋时仍宜谨慎详阅契约，或洽询专业人士，以保障自身权利。
预售屋契约必看七点
购买预售屋者，在审阅契约至签约时，一定要确认买了什么？要付多少钱？房屋何时建好？其中，买了什么是指，买的房屋与车位的位置、坪数、种类与大小都正确吗？建材是否与当初行销或契约约定的相符吗？广告与最后签约的平面图、附件、文件都一样。要付多少钱是指，不动产交屋或买卖产生税金或费用如何分配？合作银行的贷款成数与条件？交屋保留款或履约保证足以保障自身权利吗？房屋何时建好是指，何时开工、完工、取得房屋使用执照及交屋时间？
从近年常发生的预售屋法律纠纷原因分析，民众审阅预售屋契约时要注意如下：
1.车位问题：需确认购买的车位种类，是法定车位或增设车位，与契约注明之车位实际长宽高，还有契约上之另含车道与其他必要空间意义为何？建商可否任意调整。
2.履约保证机制为何：银行信托虽相对安全，但购屋人仍须持续注意。
3.使用建材规格品质：除了契约加入买方同意后建商才可以变更外，但通常契约附件如品牌规格约定很含糊，纵有买方同意，日后有纷争时对消费者也不利。
5.银行贷款约定：银行贷款成数与利率，是否符合消费者需求，如有不足如何处理。
6.公设位置、比例约定：如约定建商可以自行增加或修改公设，容易日后生争议。
7.约定专用部分：需注意有没有共有部分约定专用情形，也就是通常所谓住户付钱买的共有部分，约定特定几户住户可以独占使用特定共有部分，契约上约定专用的位置与条件。
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