财讯／REITs 大咖来了！商用不动产愈来愈热 百亿基金活水挹注
文／游筱燕
今年以来，商用不动产的热度加温，台北南山广场办公楼一室难求，租金每坪上看5000元；台商回流找厂房、遍寻工业地；华固、兴富发、长虹等指标性建商也转移目标至商办、厂办、饭店。连带地，暌违10年，台湾今年又有两档REITs（不动产投资信托基金）问世。
用10000元，就能投资台南Focus百货或是桃园台茂购物中心！今年7月上市的REITs「圆满1号」，标的包括台南Focus百货、新北市板桥板信银行家大楼。此外，日前获金管会核准的「乐富一号」，拥有桃园台茂购物中心一半产权等标的，目前也正积极筹备，最快12月上市。长年被形容「一动也不动」的台湾REITs市场，似乎又动了起来。
为活络房市，台湾2003年通过《不动产证券化条例》，两年后，首档REITs「富邦1号」正式上市。2007年，台湾REITs档数共有8档，达到高峰，之后市场趋于冷淡，未再有新的REITs发行，且2012年起，陆续有3档被清算下市。尽管REITs每年有稳定配息，但档数少、波动低、流动性不佳等特性，总让投资人兴趣缺缺。
熟悉REITs法令的协合国际法律事务所合伙律师谷湘仪表示，相较邻近的日本REITs发展，日本首档J-REIT在2001年问世，至今已有61档J-REIT。高力国际调研部董事李日宝也说，与台湾同时发展REITs的新加坡，到现在已近40档上市交易基金。
此外，相较于新加坡股票市场的总市值约7800亿美元来看，有6.5%是REITs商品，美国22兆美元的市值有5%是REITs商品。台湾拥有约1兆美元的股市规模，REITs的商品却只0.22%。
根据安永（Ernst & Young Global Limited） 2016年不动产投资信托基金报告，全球REITs市值在2010年为7340亿美元，2016年7月上升至1.7兆美元；其中，美国REITs市值成长147%，非美国的REITs市值成长100%。反观台湾REITs市场规模缩减，与全球市场蓬勃发展景象背道而驰。
「REITs不单是金融操作，在国家经济发展、企业国际化上更扮演重要角色。」第一太平戴维斯总经理黄瑞楠举例，万豪集团（Marriott）于2016年并购喜达屋酒店集团后，在全球122个国家拥有逾5700家酒店，119万间客房，成为全球最大的酒店集团，其关键手法就是REITs。
1993年起，万豪透过新成立的万豪地产REITs，进行资产证券化，将原本的饭店资产分离，回收原本投资在饭店不动产的现金流，改变原本饭店营运的重资产特性，拿资金改造翻新，提升获利率，再出售不符合长期战略发展的物业，得到的资金再来收购良好资产；在不断循环及灵活的财务操作下，一步步造就万豪王国。…(本文节自财讯569期，详全文)
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