财讯／成本愈垫愈高 房价欲小不易
文／李德芳
想要判断2014房价趋势，今年第一季由官方发布的两份资料非常值得参考。包括财政部发布的「102年度个人出售房屋之财产交易所得计算规定」、以及央行发布的「国际间对房价、利率、审慎政策的相关看法」，分别透露财政部与央行对房市相关政策讯息，成为影响未来台湾房市景气与房价走势的重要关键。
细看财政部发布的「102年度个人出售房屋之财产交易所得计算规定」，在二千余字规定一开头，就表示依据《所得税法》第14条第1项第7类，以及同法施行细则第17条之2，规定个人出售房屋时，当事人已提供、或者稽征机关已经查得交易时实际成交金额及原始取得成本，关于财产交易所得额的计算，就应该依《所得税法》第14条第1项第7类相关规定核实认定。
这里的关键在「核实认定」，而且依照税法相关规定，可以在核课期间内往前追溯，也就是可以翻旧案。
依此规定，税务机关确立了在房市扩大查税的行政与法律基础。更让前几年成交的不动产买卖当事人提心吊胆，深怕自己提供银行贷款时的不动产相关资料成为税务机关认定买卖成本的依据，税务机关只要查到这样的资料，再与下一次转手时的银行贷款数字，或者依照实价登录的数字，就能轻易抓出价差，从而课征相关税负，再补税之外，还可以依法处罚。
这种随时会被税捐机关「将一军」的范围涵盖甚广，从房市投资客、被借用的人头户、到一般正常买卖的民众，几乎「人人有奖」，差别只在何时接到补税单与是否被罚而已。
至于央行发布的「国际间对房价、利率、审慎政策的相关看法」，强调低利率与房价并无必然的关联性，持续的国际资本流入、过度的金融创新、房贷授信审理不实，是驱动房价暴涨的重要因素。
隐藏在这份长达17页新闻资料最后一部分的「附件五」，借着IMF（国际货币基金组织）官员在国际会议上对于房市提出的对策，表达了「总体审慎措施（macroprudential tools）是处理不动产泡沫的最佳工具」的想法，并且在附件中大力推荐「贷款成数上限」是大有可为的总体审慎工具。
为何央行选在2014年一开始就针对房市提出这份罕见的17页分析资料？到底央行看到了什么变化契机？或者，这些动作只是为了后面更大的动作在准备？值得细细思考。
面对官方针对房市动作频频，引发市场高度观望气氛，更多人关切的是2014年是否将出现房价涨势的转折点？
这个问题的答案，目前众说纷纭。扣除2008年金融海啸引起不到一年的V形震荡外，台湾房市这波景气繁荣时间之久，确实超越过去台湾房市的历史纪录。
除了央行发布的17页报告提到持续的国际资本流入、过度的金融创新、房贷授信审理不实等因素外，学界认为，台湾的城市与国土发展在结构上的问题，恐怕才是屡次引起台湾房市波动的根本原因。
一位房仲业大老指出，房价的涨跌没有秘密，只要市场上想要买进不动产的人与资金超过想要卖出的人与资金，房价自然上涨，这是最基本的供需机制，无论是对一个社区、一座城市、一个国家来说，都是一样。
从这个角度出发，台湾过去40年来人口持续北移，让台北、新北、桃园形成接近千万人口的一日生活圈，这片区域在就业、创业、教育、交通、政治等多方面具优势的情况下，未来还会有更多人在这个一日生活圈范围内定居。如果没有完整的都市、区域与整体国土规画，只倚靠目前各县市政府的规画与管理能力，根本没有改善人口持续往该区域集中的可能性。
顺应台湾岛内人口的流动与成长方向，北台湾核心区的房价自然就易涨难跌。景气好时，也会带动中南部都会区核心路段的比价效应，就不是什么令人吃惊的事情。
在地民众与资金持续影响各都会发展与房价的同时，回流的台商、华侨、外籍法人等不同来源资金，也在影响台湾的房市。
国际不动产业界指出，很多回流的台商在衣锦荣归之后，除了考虑在自己家乡置产，还会选择具备更国际化的区块置产，因此不少中南部的台商也会在北台湾的主要路段置产。
至于华侨与外籍法人资金几乎都从台北先下手，在熟悉台湾房市后，才会慢慢往中南部寻找适当的不动产置产机会。甚至很多华侨与外籍法人在台湾只锁定台北市为购入不动产的唯一选择，更让台北市不动产市场在这一波上涨过程中，潜藏着庞大的承接买盘，只要有适合的标的或者适合的价格出现，就会被这类买方接走，也是台北市房价屡创新高的动力之一，与央行17页报告提到的带动房价上涨因素十分符合。（本文节录自财讯趋势赢家34期-房价大解码）
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