崔妈妈／露台应该纳入管理费的收取范围吗？

▲露台宽阔好用人人爱，但管理成本、使用方式的相关规范也要多留意。图文／崔妈妈基金会为了能在寸土寸金的城市里多争取一些开阔的生活空间，小蔡寻觅了好久，终于找到一处有露台的出租套房。入住一段时间后，某次受房东委托代理出席区分所有权人会议，讨论议题中，有所有权人主张因为露台属住户专用，导致使用面积较大，因此管理费的计算标准应要求计入露台面积。担心管理费因此增多的小蔡虽然立刻出声抗议，但投票表决少数服从多数的原则下，败下阵来的小蔡只能悻悻然的想，干脆要求房东将露台搭建顶棚，方便日后朋友来聚会办趴，以作为管理费增高的补偿。针对上述案例，崔妈妈基金会法律志工谢彦安律师说明，所谓「露台」是指建筑物向内退缩所产生的上方无遮盖物的平台空间，不会登记计入权状；相较于「阳台」是属于直上方有遮盖物者，可以登记为专有部分。「露台」一般而言是属社区共有，但有时也会像案例一样，为区分所有权人约定专有。空间设计上，因为只有临露台的该户方便进出，因此使用上多是该户专用。不过，露台的使用并不能随意搭建顶棚，除了要符合相关建筑法规是否构成违建之限制，也要先了解社区规约及管委会有无特殊限制。至于管理费的收取标准，虽然露台并未计入权状面积，但如果区分所有权人决议要收取此部分之管理费似无不可，恐怕仍有决议效力。不过谢彦安律师提醒，在多数决的前提下，民法第799 条之1 第3 项也有提及「规约之内容依区分所有建筑物之专有部分、共有部分及其基地之位置、面积、使用目的、利用状况、区分所有人已否支付对价及其他情事，按其情形显失公平者，不同意之区分所有人得于规约成立后3个月内，请求法院撤销之」。若本例房客认为管理费的收取标准有「显失公平」之虞，可先向公寓大厦争议事件调处委员会申请调处；若无法达成协议，再考虑向法院提出诉讼声请撤销。●崔妈妈基金会，起源于无壳蜗牛运动，从1989年一路走来，自许成为大众的「居住保姆」，关心面向涵盖租屋服务、搬家评鉴、社区发展、居住扶助、居住政策等。以上言论不代表本网立场。