如何确保房子不买贵? 一张图搞懂「均价行情查询」
▲如何确保房子不买贵? 一张图搞懂「均价行情查询」 。(图/卖厝阿明提供)财经中心/台北报导
一般民众提到买房子,除了关心总价是否买得起之外,最重要的也想确保自己不会买贵,对此,房产专家卖厝阿明建议,可借由参考「均价」行情,来评估自己预计购屋的价格是否在合理范围。
为了促进房屋买卖交易资讯透明化,政府提供实价登录查询系统,让民众查询实际成交的价格资讯。而所谓「均价」,指的是「实际成交的每坪平均价格」。
均价的计算方式为:查询某一特定区域范围内,最近期间(通常计算半年到一年)实际成交的物件的每坪单位售价(每坪单位售价=「实际成交总价/权状登记建坪」)之平均值。
举例来说,如阿明要查询新北市中和区中山路一带的成交行情,可输入此搜寻条件,成交行情搜寻引擎将会提供符合此一条件的实际成交物件列表,将明显为特例的物件资讯 (例如:店面、一楼、顶楼加盖等) 排除后,计算每一物件的每坪单位售价,并算出每一物件的每坪单位售价平均值,即可得出均价,再针对想议价的房子的个别性 (例如:装潢、位置、屋龄、格局、景观、交通、建材),从均价略做加减,就可以得出合理行情。
1. 预售屋价格登录:目前法规规定,预售屋买卖,则由代销业者在与起造人或建筑业委托代销契约届满或终止30 日内,一次申报。然而,由于代销业者与起造人或建筑业委托代销契约常常一订就是 2〜3 年,通常都是成屋盖好、交屋后才一次申报,导致申报的行情往往是 2〜3 年预售的行情。这也造成实价登录查询时,许多「1 年以下屋龄的大楼」比其他屋龄大楼的成交行情低的现象。2. 车位坪数与价格拆分:实价登录时,许多代书、仲介或买方没有将车位的坪数和价格没有从总坪数和总价中拆分出来,导致建物每坪单价算出来太低。举例:权状登记 30 坪,成交 1200 万,乍看之下每坪 40 万,可是 30 坪里包含车位 10 坪,车位价格 200 万,建物每坪开价变成 (1200 - 200) / (30 - 10) = 50 万/坪。查询时必须点开每笔资料的「交易明细」检查一下。