视同「强迫储蓄」！聪明偿贷 专家教你打破宽限期、40年迷思
几乎所有的人买房子都会申请房贷，但现在房贷的年限、还款方式多元，到底该采取什么样的方式还最有利，房仲业者指出，最好的方式当然还是采取本利摊还的方式，但若有临时资金需求的民众则可以善用宽限期，至于年限由于多数人在5~10年就会换屋，因此贷30年或40年的差异就没那么明显。
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▲民众购屋时都会办房贷，但年限及还款方式往往还是有疑问。（图／记者陈建宇摄）
多数人买房子的时候都会办房贷，除了极少数「大户」会用现金买房之外，就算是有钱人买房也会办房贷，毕竟现在的利率位于相当低的水位，等于房贷利息并不高，利用申请房贷让自己手边多留一些现金也更好运用。
▲各家银行都有承作房贷业务，目前利率差异也不大。（图／记者陈建宇摄）
不过不少民众还是对于该申请怎么样的房贷有疑问，特别在于贷款年限、还款方式等不是很清楚，信义房屋农十六店店长吴宗德表示，民众房贷该怎么贷要看自身的条件，如果是收入稳定、每个月扣掉固定生活开销仍会有一部分金额的人，就适合采用「本利摊还」的房贷型态，但若是新婚、刚生小孩、有短期特别支出的民众，就可以暂时性采用「宽限期」这种先还利息不还本金的方式。
▲房贷还款方式比较。（图／记者陈建宇摄）
若以月收入5万元、购买总价1000万元的房子、贷款800万元，而房贷年限30年、利率约1.35%计算，采本利摊还每个月要缴的房贷总额约为2.8万元，吴宗德表示，房贷总额约占月收入的6~7成有些人会认为比例太高，但只要民众没有其他信贷、车贷、学贷等债务，银行基本上还是会核贷。
吴宗德指出，本利摊还的意义就是「强迫储蓄」，把原本可能是租屋的费用拿来买房子，以高雄3房加车位的房子来对比，若以承租的方式每个月租金约在2.2万元，比起缴房贷只少了6000元，差距并不是太大，但买房子可减少需要常常搬迁的困扰，未来房价增值也不会看得到吃不到。
而若采用所谓的「宽限期」，也就是在短期1~2年期间只还利息不还本金，用上述同样的条件每个月只要缴约9000元，东森房屋研究中心副理谢欣亚表示，宽限期对于有资金需要调动的贷款人有很高的便利性，因为不用还本金只需要还利息的关系，所以宽限期内的大概只要缴正常金额的一半不到，但在期满之后每月不仅要摊还利息，连之前的本金也要一并摊还，每月还款压力倍增，也就是说，其实是比一般正常缴本金的方式还多缴了利息给银行。
谢欣亚指出，以往投资客会运用高度操作资金杠杆的模式，来达到快速累积房产，建议一般自住客，在使用前还是好好衡量一下，以免操作资金杠杆失灵，但若有换屋需求者，旧屋尚未售出，已购买新房的状况下，这时候就可利用宽限期，因为旧屋出售后就有资金入袋，可以加速本金之摊还。
▲一般民众多在5~10年就会换屋，因此贷款30年或40年的差异不明显。（图／记者陈建宇摄）
另外，很多民众也会在意贷款年限，尤其现在部分银行推出40年的房贷，到底该申请几年的房贷较理想？吴宗德表示，这点可由民众自身的收入状况来判断，若本身属于高收入的族群，当然可以采用20年、甚至15年的房贷年限就好，但一般首购族多半申请30年的年限，也有部分民众采用40年的房贷。
若采用上述的条件来看，房贷年限延长到40年每月要缴的房贷金额约是2.2万元，不过利息的占比就会比较高，吴宗德指出，实务上民众其实不用太在意贷款30年或40年，因为一般大概5~10年就会换屋，房贷也会在移转到买方后涂销，实际上真正缴到30~40年的人非常少，也许民众会在坊间的试算软体看到利息总额会因为年限不同而出现很大差异，但这些金额往往是后手承接的人去负担，因此除非是打定主意不换屋的人，否则就算贷款40年也没关系。
也有民众问到，若是缴纳房贷的期间有其他收入，是否可以不定期增加还款次数，吴宗德表示银行当然愿意接受，而本金还得多接下来的利息自然会降低，但利率并不会因此而调整。
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