肖文晓：从人口角度看广州最值得买房的区域
本站房产讯 房价与人口之间有着非常紧密的关系，那么，具体到广州各区的人口与房价之间关系如何？在哪些区买房更好？房价点评网高级分析师肖文晓近日撰文进行了一番分析。
越秀区的房价最高（41655元/㎡）不难理解，作为全市人口密度最大的老城区（33754人/平方公里，差不多是第二名的2倍），本来就人多地少，而且它是全市唯一一个户籍人口多于常住人口的区域，一方面验证了它是“老广”的大本营的事实，一方面也说明越秀的户口太值钱，无论本地人还是外地人，不仅不愿意出去，还千方百计地想挤进来。为什么？当然这跟越秀是广州旧的行政商业中心有关，更和越秀全市最为集中的优质教育资源有关。
天河区凭什么能够挤到房价第二高的位置呢？单从人口因素分析，虽然天河人口密度只有越秀区的一半，但是它是全市外来常住人口最高的区域有关（7005人/平方公里）。众所周知，作为CBD的所在区域，天河不仅是外来人口的聚居地，也是精英的聚集地。
有点令人遗憾的是海珠，海珠区的常住人口位列全市第二，户籍人口位列全市第三，外来常住人口位列全市第二。与天河比，仅仅在外来常住人口数量一项有小小的差距。按理，海珠的房价应该与天河不遑多让。肖文晓认为，海珠与天河比，可能真的只差了这么一口气，如果海珠也能有一个可以媲美“珠江新城”的对外来人口有更大吸引力的区域，其楼价绝对不会比天河低。这样想来，政府目前在琶洲全力打造的电商总部很有想象空间，如果能与已经成气候的会展经济相融合，海珠房价很有潜力再上一层楼。
另外一个老城区荔湾区的位置则颇有些尴尬，虽然是全市户籍人口第二（12018人/平方公里）的区域，但是与第一名（越秀，34769元/平方公里）的差距非常之大，其对广州土著的吸引力明显要弱于越秀区。而在对外来常住人口的吸引力上，荔湾又明显不及天河、海珠，房价排在全市第四（25583元/㎡）也就不奇怪了。
其它七个区域基本也是延续了人口多房价就高的正相关关系。唯一稍有例外的南沙区，797人/平方公里的人口密度原本不及花都区（995人/平方公里），但是现在借助自贸区的政策利好优势，如今房价已经爬在了花都之上。
从化的例子对于南沙以及各个亟待发展的新兴区域都是重要提醒。从化作为广州人口密度最低的区域，想要增加人口数量必须要打破目前缺乏留得住人的产业和到市中心的公共交通配套不便的两大尴尬，否则房价很难摆脱垫底的命运。
那么，能不能从人口看出哪些区域的房价被高估或低估了呢？有个数字可供大家分享，越秀、荔湾、天河、海珠这四个核心的成熟区域，他们的房价都在人口密度的1.2-2.3倍之间。而在外围区域之中，番禺的比例是最小的，只有5.8倍，某种意义上这也验证了番禺的成熟度确实跟过去相比有很大提升。此外，黄埔、白云、花都都在8-9倍左右，南沙和增城在13-14倍左右，从化最高达到了24倍。总体来讲，呈现“越是市中心房价人口比越小，越是郊区房价人口比越大”的规律。所以我们常说市中心的物业保值，郊区的物业则要看前景，将来这些区域的房价有没有保障，就要看它们能不能吸引更多的人口来这里工作生活和居住了。
肖文晓认为，从人口的角度，我们可以对广州现有的行政区域或板块做一个分类：一类是有很多人的区域/板块，一类是现在人不多但是将来会很多人的区域/板块，还有一类是现在没有人将来也不会有人的区域/板块。