逾4.5万坪商办大楼改旅馆 北市B办恐掀迁徙潮
受观光热潮影响，台北市近5年至少有16栋旧办公大楼被改装成旅馆，导致逾4.5万坪商办供给量退出租赁市场，一些有B办需求的租户只得被迫另觅办公地点。对此，高力国际资深董事黄正忠表示，此波租赁需求迁徙潮已扩及到内科、南港，甚至是中和一带，其中，又以内科西湖段最抢手，更因此出现供不应求的现象。
据悉，近5年观光业蓬勃发展，在商机热潮带动下，许多旅馆业者便锁定台北市中心的B级商办，尤其是地点好、交通机能便利的办公室下手，而这些B办一旦被改装成旅馆，租赁合约至少签10年，形同直接退出租赁市场。
根据高力国际统计，台北市至少有16栋B办大楼被改装成旅馆，包括国泰民生通商大楼、国泰忠孝大楼、国泰民生建国大楼、华航大楼、睦升大楼、和成大楼、龙岩西华大楼、歌林商业大楼、东巨大楼、襄阳大楼、松哖仁爱大楼、三阳忠孝大楼及台凤大楼等；换算下来，约等同4.5万坪的租赁供给瞬间退出市场，也导致目前市中心B办空置率仅3.38％左右。
值得一提的是，由于原本承租B办的企业无法负担北市新建A级商办动辄每坪3500元起跳的月租金，因此多数企业只能选择往外围区域寻觅新办公室，其中，内科、南港、中和等区域都是热门地点。黄正忠分析，北市中心B办每坪月租金约在1600到2000元之间，但设备新颖的西湖段租金仅1300元左右，且有捷运优势、成熟商圈加持，导致当地办公室成为当红炸子鸡，空置率2.76％甚至低于市中心B办。
▲旧办公楼改装旅馆或空置等待都更个案。（图／记者徐珍翔制表）
不过，黄正忠也提到，随着需求量大增，内科部分知名大楼租金已出现明显上涨，其中，自由广场大楼每坪月租金已站上1800元价位，几乎与北市中心B办租金相当，至于吉城企业大楼租金也有1650元的水准，「我们预期这一区未来租金还有上涨潜力」。
值得一提的还有，即便当下商办市场交易疲软，像西湖段这类受益于办公需求迁徙潮的区域，交易行情仍逆势走扬。据悉，碍于业主惜售，近3年西湖段商办买卖市场已少有整栋大楼释出，成交案例多为分层交易，平均售价已从每坪50万元涨至每坪65万元以上；观察2015年实价登录揭露的大型交易，国瑞集团大楼全栋成交价每坪68万元、长虹NASDAQ大楼8楼每坪成交价69万元，显现西湖段办公室受整体景气影响有限，价格呈逆势上扬走势。
黄正忠说，南港则未来的商办潜力区，随着南港高铁站即将通车启用，二代会展中心、北部流行音乐中心、国家生技园区等重大建设带来发展愿景，已吸引中国信托、HSBC、Intel等知名企业进驻；目前南软办公室空置率约5％，平均月租金行情约在每坪1300元上下，南港车站办公大楼则接近满租，月租金每坪约1600元，仍低于市中心B办水准。
至于中和方面，黄正忠指出，以目前当地每坪月租700元左右来看，应可吸引部分以节省租金支出为考量的企业；不过，当地在工业转型的同时，已有许多工业区土地被变更为住宅开发，包括华隆旧厂、大洋塑胶土地等，导致工业用地供给紧缩，因此许多具有地缘性的科技业即使有扩充需求，仍难以找到理想的大面积厂办。