办办网发布2021年上半年上海办公租赁市场回顾
2021年上半年上海土地市场回顾
据办办网数据研究中心统计，2021年上半年上海土地市场新增经营性用地挂牌供应169宗，合计出让面积7,242,882平方米。其中办公用地为16宗，出让面积总数为974,577平方米，占全部挂牌面积的13.46%，环比2020年下半年下滑12.11%，同比2020年上半年下滑57.04%。
办办网数据显示2021年上半年，上海土地市场共成交233宗土地,成交总面积为10,366,424平方米，成交总金额为19,756,832万元。
其中，办公用地成交22宗，成交面积为1,120,102平方米，占成交总量的10.81%，环比2020年下半年增长36.82%，同比2020年上半年下滑47.50%；成交金额为7,145,320万元，占成交总金额的36.17%，环比增长68.65%，同比增长18.63%。
2021年上半年上海办公用地成交量主要集中在6月份，单月成交7宗办公用地，成交面积484,638平方米，占上半年办公用地成交总量的43.27%，成交金额为3,290,506万元，占上半年办公用地成交总额的46.05%。
整个2021年上半年上海土地市场，共9个区域有办公用地成交，其中浦东成交7幅，松江成交4幅，徐汇、杨浦、虹口和青浦各成交2幅，静安、普陀和奉贤各成交1幅。
办办网发现在各个区域中，浦东7幅地块总计成交近36.86万平方米成为上半年办公用地成交面积最多的区域，而虹口以2幅地块总计成交逾202.41亿元成为上半年办公用地成交金额最多的区域。
根据办办网数据统计，2021年上半年上海市办公租赁市场中，浦东再度成为企业选址的首选区域，企业需求数量占整个需求市场的17.94%，占比幅度相较2020年下半年有所提升；闵行以占比16.63%的需求量紧随其后，黄浦排名第三，占比8.64%。需求前五名的区域占据了整个需求市场的59.48%，占比幅度相较2020年下半年有所下滑。
2、企业办公选址租金需求
办办网分析发现在2021年上半年的办公租赁市场中，租金在2-4元/㎡·天的办公项目继续成为最受关注的目标，需求占比达到52.55%，不过环比2020年下半年有明显下滑，浦东依然是这个租金段最受关注的区域。
而10元/㎡·天以上的高端租金需求相比2020年下半年也有小幅下滑，需求占比仅为3.93%，上半年能承受高昂租金的客户青睐把寻址目标放在黄浦。
3、企业办公选址户型需求
办办网数据显示在租赁户型面积的需求上，200平方米以下的小户型需求占比为67.48%，相比2020年下半年有所下滑。而1000平方米以上的大户型需求占比为8.40%，较2020年下半年同样略有下滑，浦东依然是这两个户型段最受关注的区域。
4、企业办公选址轨交需求
根据办办网热点统计，上海市境内首条开通运营的地铁线路-轨交1号线成为2021年上半年企业办公选址最为热门的轨交需求线路。轨交1号线是1995年7月正式全线运营，南起闵行莘庄站，北止于宝山富锦路站，全长36.89公里，共设28座车站，途经闵行区、徐汇区、黄浦区、静安区、宝山区等五个区域，衔接人民广场、徐家汇和淮海路等繁华CBD商圈，是上海轨道交通最为繁忙、最重要的大动脉之一。
5、市场需求主力产业类型
从行业需求方面来看，TMT（27.67%）、金融（25.67%）、专业服务（24.00%）与生物医药（9.00%）为上半年租赁需求来源的主要行业。四大产业的升级扩租表现突出，发展需求持续活跃，新兴商务区的优质办公项目及具有产业集聚效应的园区是以上行业主要选址方向。
2021年上半年上海办公租赁市场租金走势
2021年上半年，上海办公租赁市场的新增供应上升显著，市场竞争进一步扩大，办公租金依然承受较大压力。徐汇、普陀、虹口和静安等区域的租金均价环比去年下半年出现微幅下调，而浦东、黄浦、闵行和长宁等区域抗压表现相对较好，市场租金平稳中略有增长。办办网数据显示全市租金均价环比下滑0.10%，静安以5.03元/㎡·天的租金均价继续成为上半年企业办公空间成本最高的区域。
2021年一季度上海办公租赁市场供需侧解析
2021年上半年全市办公租赁市场发展较为平稳，空间需求总量环比去年下半年有所扩大，但仍处于近年来同期较低水平。
从数据上看，浦东、闵行、徐汇、静安和长宁是上半年需求面积最多的区域，5个区合计需求办公面积占整个市场的64.65%。
上半年全市有多个新增办公项目入市，加上企业退租出来的大量空置面积，整个市场的可租办公面积环比去年下半年再增5.44%。浦东、徐汇、闵行、静安和长宁是可租面积最多的五个区域，合计供应办公面积占整个市场的64.12%。
今年上半年大宗商办物业交易市场旺盛，多个企业收购了办公项目作为自用办公场地：特步国际4.64亿元收购七宝办公物业建立新运营中心；中泰证券27亿购置绿地外滩中心A2&C2作为其自用办公场地；百年人寿22亿元收购上海星外滩5号楼自用办公；加上最近字节跳动收购铁狮门旗下尚浦领世19.5万方办公项目，这些收购动作也消化了相当一部分的办公空间需求，把租赁市场的空间份额转移到了买卖市场。
办办网分析认为整个办公租赁市场仍存在供过于求的结构性问题，部分区域的供需侧失衡问题比较突出。
2021年上半年上海写字楼市场迎来多个新项目入市，全市办公空间的体量指数环比2020年下半年再度增长。多元化的选择也使得市场竞争压力加剧，全市租金指数环比微量下滑。空间需求指数止住了去年下半年以来的颓势，开始上扬，但仍处于同期低位，办办网认为整个市场基本走向回暖趋势。浦东在全市各区中发挥了良好的带头作用，综合指数表现活跃，继续引领企业办公选址导向。
展望下半年
下半年的上海市场预计还将继续迎来大量新增项目供应，其中非核心商务区的空间增量将占据多数，市场竞争局面不会减弱。
随着政府对课外培训机构以及在线教育行业的监管力度加大，一些相关行业公司可能会取消原有的扩张计划或者开始减租缩小规模，预计该行业将在一段时间内进行洗牌整合，对办公空间的租赁需求会有所减少。
金融业的持续开放利好，对外资的吸引力也会持续加强，更多的跨国企业地区总部有望落户上海。
办办网数据研究中心编制