从商仲市场角度看「为什么房东打死不降店租」？
▲难挡东区高房租，老餐厅永福楼2月底熄灯。（图／记者陈涵茵摄）
自从2014年后媒体上「贪婪店面房东」关键字疯狂出现，如果进一步交叉比对，与「贪婪老人」一词在社群大量出现的时间点差不多，颇有人为操作的痕迹。
幸好，我的同温层大多很理性，不是单纯跟着乡民起舞；也看到很多朋友从经济观点分析「为什么店面房东不降价」的真实理由。
首先这种老房东根本不缺钱更没负债，他们在乎的早就不是单月租金，而是「租金报酬率换算的金店面价值」，例如，帐面月租50万与帐面月租100万的两间店面，在「商仲市场」上的价值计算可能会差到天边去，这才是造就「房东打死不降租」的真正原因。
特别是「商仲」与普通的「房仲」虽然都是房地产，但实际上对于报酬率的计算逻辑却是差很大，这也才会造成绝大多数普通人「完全无法理解为什么宁愿空着也不降租至少还有赚」的现象。
商仲市场
我想到一个故事让大家更容易理解：
如果你是一整条街「店面」的房东，你的总资产、也就是身价，乃是基于「店面价值」换算出来，而所谓的店面价值则是基于「年租金收入多寡」去计算报酬率。
举个例子，一间店面一个月只能收租2万元，年收租金24万，姑且假设这间店面的总价值是300万元；如果另外一间店面每月可收租1XX万、年收租2400万，这间店面的价值可能高达2亿到3亿。
问题来了，如果某一年大环境差、导致经济不景气，原本的长租的店家倒闭了，大环境开店的欲望降低也没有外资要进场投资，整条街暂时没有新的租客，试问，这时候若你是房东该怎么办呢？
如果你认为「调低租金到50万，至少每月还有50万可以赚」会发生什么事情？
答案就是，当你调整租金从100万变成50万且租出去的瞬间，虽然你下个月又可以领到50万的房租，但实际上在商仲的计算逻辑上，你店面的估计价值、也就是你的「身价」可能瞬间从3亿元变成1亿元，别忘了，当你拥有的是整条街的店面、所有的估算影响甚大，意味着你的身价可能从30亿变成10亿。
等于你为了眼前这区区50万或500万，导致你的身价瞬间暴跌数十亿，任何一个有概念的商仲当然是不会这样搞的。
稀缺状态的穷人，完全着眼在眼前利益；而长期满盈状态的有钱人，眼中看的是五年、十年。
不缺钱的房东当然是愿意慢慢等，例如我最近听到，很多房东认为下一次政党轮替后，外资就会进场加价买，无论是等2年还是6年其实根本无所谓，现在刻意把租金撑着确实算是「最佳策略」。
当然，积极一点的房东也不会完全摆烂，他们也怕哪天政府搞出囤房税；相关的后路早就都想好了，例如，找亲人当人头去投资简单的连锁加盟店，公开租下自己的店面盛大开幕、营造房租真的被撑下来的表象，反正这操作成本低廉又能让市场好看，何乐不为？
说到这里，你以为老房东只为「爱面子所以拚身价」吗？ 当然不是，跟银行时常往来的朋友都知道，最容易跟银行「调钱」且利率低到吓人的非「不动产抵押」莫属，用房子抵押的贷款利率远低于其他任何抵押品或信贷！
以前一个大房东朋友分享：银行派人来找他爸，拜托他爸拿几栋北市中山北路放了十年、完全懒得出租的空屋去做抵押，银行会「借他」近亿元的现金且利率低到不可思议。
到这边很多乡民无法理解，毕竟，再低的利息还是要利息啊！ 干嘛多借不需要的钱负债去还利息？ 傻了喔？
事实上，银行同时派了另外一个资产部门的同事来，针对该一亿元现金开出了一个简单方案，保证储蓄利息刚好高于贷款利息多出一点点。
直接举例：你用房子跟银行贷款借出一亿元现金，每年要固定还银行假设为1%，同时跟银行另外一个部门讲好、给予大户好棒棒的转投资方案，让你立即把这一亿元现金存回该银行，固定给你每年1.1%的利息，银行多个部门有业绩好交差、屋主也能稳定赚外快。（附注：这边为了简单解释，恕省掉很多细节，其实更多情况是被洗去买银行内的各种看似美好的衍伸金融商品，于是大家都在同一艘船上了。）
简单的数学：你每年要还银行100万的借钱利息，但你每年同时会领到银行给你的110万的存款利息（或金融商品的报酬），等于你什么都没做，莫名其妙就赚了10万，连我都觉得...这什么世界啊干！
以上只是举例、不代表实际利率；其实，过去几十年来一直有很多人把杠杆更大，几乎不用利息就借出几个亿、立刻转投资去「报酬率更高的标的」赚取价差，这就是所谓「循环资本套利」，几乎每个银行都玩这样的游戏，玩了几十年。
为什么房东打死不降租金？
因为租金一降，不动产的估值就会动摇，银行就无法再用如此低利借你天文数字的钱，供你玩这套躺着赚的游戏，再搞不好，你还会变成「抵押品价值不足」被迫补足差距，简单来说，银行跟房东双方都不希望降租金啦！
明知道这游戏不公平，为什么国家还一直降息？为何不敢大肆对房东征税？
因为，不只是东区房东，几乎所有大财团都在玩这一套资本游戏，「房地产价格」与「利息」早就成为动摇国本的大事，不动产价格暴跌必定造成各家银行的大灾难、还会影响一堆金融商品连环爆，说不准引发金融海啸股汇市陪葬，没有任何一个执政者敢承担这个政治责任、下次保证不用选了，换任何人上任都只能继续维持这个畸形的状态。
我个人也痛恨国家不进步、讨厌店面空着没效率、痛很税制的不公平，但现实市场碰上贪婪的人性，导致现阶段根本没有一个完美的解决方案，不公平也只会持续加剧。
总之，任何现象都是有背后理由，理性的理解个中的原因，接受「存在未必正确、但必定有背后缜密市场机制」的思维、而非激动开骂发泄情绪；唯有搞清楚真实市场的运作，才是让我们持续进步的关键啊！
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