房仲：房地合一上路恐降低「侨外资名义」投资意愿
外资子乐开发（RIANT CAPITAL LIMITED）去（2015）年10月30日携手大陆建设，以新台币151.2亿元买下中信金松寿路旧总部大楼，改写外资在台投资金额新高。房仲业者分析，外资过去9年累计投资台湾不动产逾830亿元，值得一提的是，2013年后才开始出现土地开发项目，估计应与遗赠税调降有关，今年随着房地合一课税上路，「伪外资」节税效果恐怕不如以往，市场以「侨外资名义」投资意愿恐会下降。
信义全球资产统计，外资从2007到2015年已累计投资台湾不动产逾830亿元，交易案件地点多位于北台湾，其中，2013年开始，外资购置项目才明显转向土地开发案，与2007到2013年间，市场清一色以私募基金公司投资的交易情形截然不同，估计应是受到政府2009年调降遗赠税率、房地产走高等因素影响，导致富人将资金汇回投入不动产的同时，索性成立英属维京群岛商，在房地合一税上路前利用维京群岛商名义节税，也因此造就2015年侨外资投资房地产创高的「荣景」。
据悉，2007年到2015年的商用不动产投资金额呈现凹形曲线，在2008年发生金融海啸后，投资金额逐滑落至2009年的低点，再逐步攀至2015年的230亿元新高，当年度除史上最高总价的中信金松寿路旧总部大楼的土地持分交易案151.2亿元外，成交件数也创历史新高。
信义全球资产经理王维宏指出，2013年开始，投资人以「侨外资」身分大举成立英属维京群岛公司、投资不动产，同一时间，私募基金的投资件数却逐渐减少，推测应是不动产价格爆涨，租金收益却未同步调升，导致台湾不动产年化收益率多在3％以下，和国外动辄5％到6％的收益率相比明显缺乏竞争力，因此浇熄外资基金投资的热情。
他分析，若观察交易属性，私募基金多以短期投资获益或长期收租利益为考量，2013年前多属纯办、零售、厂办居多，主要看好收租获利，但也不乏持有数年后出售获利的案例，像CPI Asia T-Mart Limited取得亚太经贸广场两年后，即出售给新光人寿；反观2013年后开始出现土地交易，购买者清一色全是英属维京群岛商，「多属鲑鱼返乡的侨外资」。
▲土地示意图。（图／记者李毓康摄）
王维宏举例，最典型案例就是纺织大王宋良浩所成立的英属维京群岛商虹光国际资产管理公司，主要任务就是为自家建筑推案购地；英属维京群岛商善渊国际公司向长虹建设购入「带兴建合约」内湖土地，也是准备兴建厂办推案销售；中信金旧总部案更是大型土地开发案，则由英属维京群岛商子乐开发与大陆建设合作拿下开发权。
「2013年可说是外资投资的分水岭，在此之前以私募基金投资零售、纯办、厂办为主，而之后则多为英属维京群岛商侨外资之投资，投资项目也转向土地。」王维宏说，台湾租金收益率始终无法追上其他国际都市，且不动产价格近年也升至新高水位的影响，因此投报率低，导致短期买卖获利不易，私募基金投资台湾不动产的诱因不高，「反而侨外资可能受节税诱因投资台湾」。
不过，随着房地合一课税今年上路，未来投资人想以外商之名购买不动产的节税效果不如以往，若恢复国内企业身分，购屋反而可依17％营业所得税率课征，且不受短期持有高税率等规定限制，节税效果反超境外公司（35％到45％），未来市场以侨外资身分投资的意愿恐降低。