Smart智富/台商回流觅地 工业资产股看俏
文/Smart智富杂志 萧非凡
2018年下半年开启了美中贸易战,加上工资的上涨,在中国的台商立即面临「go south or go home(南向或返台)」的抉择,其中,高附加价值、可自动化与中大型资本规模的企业形成回台投资的风潮。
根据官方的统计资料显示,截至2019年11月底为止,已经核准之回台投资金额超过8,000亿元,光是和硕集团的和硕(4938)、景硕(3189)与晶硕(6491)3家公司的回台投资金额就超过330亿元。
然而,台商回流所面临的第一个难题就是缺地,更精准的说法是缺少「合适的」土地与厂房。而合适的工业区地价高涨,正反映了缺地情况的严重性。从2008年至2018年,中北部热门的工业区地价,至少都翻倍。根据国际房地产服务商第一太平戴维斯的统计,涨幅最高的龟山工业区达314%,居次的中坜工业区为300%;中部以台中工业区的286%居冠,其次是彰滨工业区的167%。
另外,商仲世邦魏理仕的资料显示,2018年工业地产交易量达788亿元,年增50%,创十年来新高,其中,厂房与厂办的交易量逾550亿元,年增更达77%,显见贸易战所引发的工业资产需求已然展开。根据调查,2020年新增产业用地将达384公顷,明显超过2019年的282公顷;至2021年新增标准厂房面积将达3万2,823坪,更远超过2019年的7,565坪。
新的厂办或工业土地开发案可以享有某些奖励措施,例如:提高容积率、地价税与房屋税之补贴,拥有优质工业资产自行开发、受委托开发的企业将获得激励,使其成为这2年~3年极佳的投资趋势,而且此趋势不会明显受到短期景气面与股市波动的影响,会是中长期投资者的优先选择。
工业资产开发的一个成功范例是德昌(5511),公司2009年4月取得「大埔美精密机械园区」开发案,2011年与2012年陆续有入帐贡献。每股盈余(EPS)自2009年的1.96元成长至2012年的5.93元,同时间的股价则从约11元涨至38元。观察德昌的经验可知,股价会依开发进度分段上涨,而开发的价值贡献长达数年。
笔者在观察此一趋势并且参考德昌后,列出几项选股准则:一是低股价、低位阶,成长性与股价爆发力较佳;二是适中的股本,例如:小于30亿元,EPS贡献度才明显;三是本业最好有获利,即使处于亏损也能在可见的近期转盈;四是净值至少接近票面,而且股价净值比低于1倍,代表即使有累计亏损亦不算严重;最后也是最重要的是,开发案必须已经进入实质阶段,不能只在纸上谈兵,而且资产所在区域的地价行情看涨。而工业资产潜力股不少,限于篇幅仅分析2档:
标的1》忆声(3024)公司本业原本从事车用电子,股本27亿7,200万元,净值9.53元,2018年EPS为0.53元,现金股利0.32元,2019年前3季EPS为0.25元。除了位在中坜工业区的旧厂将开发之外,深圳厂也将开发成商业区,预期带来不小贡献。
中坜旧厂已经于2019年12月动土,规画成「忆声智汇科技园区」,将在4,000坪土地开发2万8,000坪的厂办,预计2020年下半年全面动工,2022年完工。依提高后的容积率与市价评估,开发的总市值将达60亿元以上,远超过目前逾23亿元的市值。
标的2》夆典(3052)本业原本为光电,近年转为以营建资产开发与相关机电工程为主。净值13.18元,2018年EPS为-0.68元,2019年前3季EPS为-0.27元。除了标下「马稠后产业园区」之外,板桥土地出售案已经于2019年9月公告,预计获利3亿5,000万元,将在2019年第4季入帐,因此全年可望转亏为盈。另外,芦洲区建案将于2020年起认列,获利贡献可期。
「马稠后产业园区」是嘉义县政府继大埔美案成功后,再推的BOT工程。夆典标下此案,并且于2015年8月动土,预计2020年2月出售招商,2024年完成开发。园区占地430公顷,不亚于大埔美案,预估产值约800亿元~900亿元,更胜大埔美案。(本文作者为专业操盘人,着有《股海奇兵》、《散户升级的必修课》等作品)
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