先探/东区门户计划人气狂飙
台湾钱再度淹脚目?台商资金今年大笔返乡购地,外商也积极进驻台湾设办公室及研究中心,造成商办及工业区土地抢购潮,间接也吹起涨价风潮,如同去年台股流行的电子涨价概念股一样,这次则激励营建及资产股价值提升,相关股涨势不快却是涨不停,值得注意。
文/方亚申
川普发动美中贸易战,强迫外商撤离中国,否则既得面对输美货品关税提高,将近一年多时间,的确造成厂商生产板块移动,东南亚泰国、越南以及台湾成为外移最佳目的地,加上台湾政策上鼓励资金回流设厂,引导台商回流预计今年将超过七千亿元,造成台湾工业区土地价值上升三至五成;另一方面,外资如高通、谷歌、应材、亚马逊等一线大厂也抢进台湾,办公室需求掀起一波高潮,而台湾租金较香港、上海、北京等亚洲一线城市租金低,供需原则刺激租金价格调升,市场也正出现抢买商办大楼风潮,从台北吹向台中。
工业区、商办大楼供不应求,连带资产价格也被拉抬,许久未见的增值现象正在显现中,部分上市柜公司也趁机出售土地厂房,例如中电、达新、南港、定颖…等,对于每股贡献通常以二、三元起跳,股价也会推升,对于有资产、低负债公司相当有利。所以说这次大量资金返台加上寿险公司也加入抢地行列,对于营建、资产、营造相对有利!
北市办公室租金创新高
在台商及外商抢进下,商用不动产市场发烫,根据外商不动产顾问公司最新统计,以指标台北市办公市场平均空置率,第三季续降至三%,创下三○年来新低点;至于办公租金水准已创下十八年新高,每坪月租近二千八百元、年增五%,为近六年来涨幅最大。市场专业机构展望二○二○年走势,预期商用不动产市场会更热络。台北市办公室未来三年内无大量供给,但面对企业强烈承租需求,纷纷积极抢进。
目前北市平均租金已有感上涨,信义计划区顶级商办更出现续约涨一成传闻,这样的租金涨幅可能持续,由于未来三至五年内,办公室虽预计有九.二万坪将释出,但扣除自用后只剩四万坪可能对外招租,难缓解当前大量需求。按照每年去化两万坪左右估算,短期供需依旧失衡,明年办公室租金涨幅可能突破五%。
这一波商用不动产成长动能,来自于办公升级需求,估计商用不动产第三季成交额创五年最高达二五六亿,前三季累计成交六九三亿元,是一二年以来新高;至于土地市场,第三季在京华城成功标出下推升至七三二亿元,累计前三季达一六二一亿元刷新历史新高。
再从指标中的指标信义计划区来看,兴建中的信义计划区富邦A25办公大楼最近开价每坪月租四千五百元以上;另外捷四宏盛国际金融中心目前只剩两个楼层,出租率达九○%。而地标一○一及南山人寿大楼租金更高于此价格之上。国泰、富邦、新光三大大寿险公司,加上远百及华新都在信义计划区拥有大笔土地,将是商办租金调涨大赢家。而国票金也几乎买下整栋华固在大直即将完工的办大楼,企业抢商办正热,也好到营建业。
资产价值提升
此外,抢地风潮也吹向台中,包括兴富发、国建、国泰人寿都陆续在台中七期大买土地,价格较两、三年前提高三至五成;而台中最具代表性建商联巨新完成的商办大楼,也被中部大企业抢购。商办的热度真的远超过豪宅,与工业区(基期较低)土地价格是这波资金潮受惠最高的双箭头。(全文未完)
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