先探／房市调控再起　资金回流陆股？

国庆黄金周期间，中国各地新一轮调控政策一一上路，房市明显降温。这时候，国务院顺势抛出「银行债转股」议题，似乎在为接下来Ａ股多头行情铺路。

【文／郑志全】

关于「房市限购限贷」的相关报导，最近几乎占据了中国各大媒体版面。为了抑制逐渐失控的房价，各地方政府选择在国庆黄金周期间出手打房，共有超过二○个城市陆续出台房市调控政策。在不少人看来，新一轮房市调控之后，多数一、二线城市房价涨势将趋缓，过热的房市将在第四季明显降温，甚至有乐观派的股市投资者开始预期，房市资金将重回股市。

自去年下半年以来，大陆房价涨幅确实惊人，截至九月，许多城市房价已经出现连续第十七个月上涨，部分热点地区累计涨幅超过七成，甚至涨了一倍，如此涨幅即便是在房市正热的年代也十分罕见，堪称世界奇观。逐渐失控的房价，最近终于引起官方注意，地方政府纷纷祭出调控措施，为房市降温。

紧缩房贷　降杠杆

调控措施主要是限购、限贷，限购的对象指向非本户籍的外来人口，并且调高购买首套、二套自住房的头期款比例，部分地区对于土地拍卖、开发商资金来源进行严格管制。

从内容来看，以北京与深圳的调控措施最为严格。北京新政调高居民首套房头期款比例到三五％，购买非自住房的头期款比例为四○％；二套房头期款比例为五○％，购买非自住二套房的头期款比例不得低于七○％。北京紧缩房贷的政策，对短期房市的影响立竿见影，全面降低杠杆才算是真正意义上的房市调控，相较之下，其他城市的调控措施不如北京严格，效果可能受限。

各城市限购令齐发的结果，是各地买房人潮暂时退去。十一长假期间，房市交易量先热后冷，市场陷入观望。毕竟，此前房价还在飞快上涨，涨速之快前所未有，担忧房市泡沫的声音四起。这时候，中国社会普遍关心的话题，是调控之下房价是否会下跌，房市是否因此见顶。

当前房市过热的情况，可能比前两次的房市调控要更为严峻。二○○九年底进行的调控政策，是为了抑制总体经济过热，搭配紧缩货币政策进行房市的总量管制。一三年则是以限购、限贷的结构性调控为主，与本轮调控方式雷同。一般预期，由于三、四线城市房屋库存有待去化，官方进行总量管制、紧缩货币的可能性不高，未来仍以限购、限贷政策为主。

高房价有利风险转嫁

过去几年，中国各主要城市房价几乎没跌过，也很少有人因为买房赔钱，这或许是中国民众对买房趋之若鹜的主因。另一方面，官方放宽信贷，刻意引导资金进入房市，引发的后续效应则难以预估。

从历史经验来看，房价高涨必然带来许多好处。首先，高房价有利于提升Ａ股整体获利水准，据统计，截至上半年共有超过一三○○家Ａ股上市公司拥有投资性房地产。此波房价大涨，为过去几年大手笔投资房地产的大陆企业，带来丰厚利润，许多企业的炒房收益可能远远大过本业获利。

其次，高房价有利于缓解地方财政压力。过去在反腐打奢的风气下，地方政府少了卖地收入，债务压力沈重，如今房价大涨，各地土地成交单价频创新高，地方政府的财政压力将暂时缓解。此外，今年以来各银行提供信贷的对象，从企业换成了个人房贷，表面上看，它的风险性明显比贷款给央企、民企小得多。（全文未完）

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