银行不放款卖家强违约 为什么锅都是买家背?
近期买房，你遇到的画风可能是这样的？
【银行】
【卖家】
【买家】
卖家返价反悔不卖，银行放款一拖再拖，这样的纠纷不少见。买套二手房而已，为什么也这么艰难呢？
Too young,too simple！其实，从看房的那一刻起，你已经进“坑”。
据广州中院司法大数据统计，从2016年开始，二手房买卖合同纠纷案件数量首次超出商品房预售合同纠纷。其中拒不履行、迟延履行、限购限贷无法履行、一房数卖、借名买房、处分共有房产、连环买卖、户口纠纷等成主要纠纷。
二手房交易水深坑多，怎么避？本站二手房微课堂邀请广东诺臣律师事务所专业律师林思臻，揭秘那些二手交易的坑。
必杀技：不卖赔双倍，有本事别卖
【实例】林某与崔某签订买卖合同，约定崔某将越秀区的一套房子出卖给林某，林某支付了定金10万元，合同总价是320万，按合同约定，任何一方违约导致合同无法继续履行的，支付相当于总楼款10%的违约金。
【争议点】签订合同后，由于有新的卖家询价，且价格高达340万元，崔某见有利可图，则借口家里儿子反对，不想将房卖给林某。
【律师指点】崔某违约，林某从法律上有两个权利，一是可以马上要求法院查封涉案房屋，提出要求继续履行合同，将房产过户给自己，二可以选择退回10万的定金，并赔偿10%的违约金即32万元。在定金条款和违约金条款共存的情况下，选择违约金条款更加合算。
2米坑：房贷利率不改银行不放款
必杀技：合同约定，谁的锅谁背
【实例】某买家与卖家4月签订房屋买卖合同，7月已办理过户手续，然而5月已在银行办理的按揭迟迟不放款。银行称9折贷款利率放款要排到年底，而卖家急着用钱，要求买家改为基准利率，以提早获得银行放款。
【争议点】买家不愿承担利率提高的损失，卖家不愿等。
【律师指点】由于原合同未约定银行放款时间，考虑是政策引起的迟延，若从合同约定条款上看，买方有权不更改，也可以要求由卖方承担变更的损失。但从公平角度而言，由于政策，卖房的资金回笼确实超出了预期，建议双方协商。
3米坑：卖家的房屋仍有房贷，我却不知道
必杀技：这房子不买了
【实例】张某与李某签订买卖合同，约定张某将天河区的一套房子出卖给李某，李某支付定金5万元，在支付定金后，张某到银行办理提前还贷手续，办理完成后十天内，李某给付50%的首期款，剩余的房款在房屋过户时一次性交付。
【争议点】签订合同后，李某给付了定金，但时隔几天后，张某提出交易价格过低，要求加价，不肯办理后续手续。李某上诉仲裁院后，在法庭调查中，仲裁员发现房子仍有按揭未还。
【律师指点】张某不配合还款，有可能导致胜诉后难以执行的情况。李某最终要求支付违约金，同意解除合同。
必杀技：约定违约金，不迁户口就赔款
【实例】为了给自家小孩上个好学校，李小姐通过一家专业的房产中介公司，高价购买了越秀区的一套学区房。买卖双方结清的了交易款，按约定把房子的产权过户手续办好了，正当李小姐着手准备迁户时，派出所的同志告知他，卖家的户口还在涉案的房屋内。
【争议点】李小姐和小孩的户口要迁进来，卖家的户口必须先主动迁出，这里联系卖家，却无法联系上了，据中介称卖家出国，要几个月后才回国。
【律师指点】买了学区房不代表就可以入读。在签订合同时，要注明户口及学位的问题，并且，最好约定有关违约金的问题，否则将使卖家怠于履行该项义务。
二手交易的坑那么多，要完美避过不容易。所有的案例再次印证一个真理：事后说什么都是假的，白纸黑字写清楚才是真的。
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