租屋条例三读 房仲业忧：不易改善现况
▲立法院三读通过《租赁住宅市场发展及管理条例》，不过重心多注重在「包租代管」。（图／记者叶佳华摄）
为改善恶房东问题、健全租赁市场制度，立法院今（28日）三读通过《租赁住宅市场发展及管理条例》，不过房仲业认为，本次立法对纠纷处理、违建分租等常见乱象未有着墨，重心多注重在「包租代管」，但6000元的免所得税诱因不强，不易改善现况，对于租屋市场价量影响小。
《租屋条例》条文明定，房东向房客收取押金，不得超过2个月租金之总额，且应于租赁契约消灭、承租人返还租赁住宅及清偿租赁契约所生之债务时，返还押金或抵充债务后剩余押金；另外，未来若房东将房屋委托包租、代管业者，租金6000元以下免纳综合所得税。
此外，包租代管之租赁住宅在地价税、房屋税部分，新法也付予适当减征，由县市主管机关定之，并报财政部备查；而租税减免优惠实施年限为5年，行政院得视情况延长，并以1次为限。
对此，东森房屋研究中心副理于静芳分析，台湾租屋市场长年遭忽视，但在房价高、买不起房的情况下，多数民众「以租代买」，租赁需求量极大；但租屋市场在长期缺乏政策管理下，恶房东、恶房客、租金乱飙涨、违建分租等问题乱象丛生。
不过这次三读通过的《租屋条例》多注重在「包租代管」，鼓励房东将房子委托包租、代管业者以减少税负，但保障权益部分，针对房东，承租人若迟缴、毁损及转租等，有权提前终止租约，对于房客保障，则仅在「押金不得超过2个月租金」。
于静芳指出，国内租屋市场多是个人房东，「包租代管」政策仍否引起房东兴趣，来达到所谓的普及性，是考验政府一大课题，此次也仅针对房东、租客间保障权益，对于纠纷处理、违建分租等常见乱象未有着墨；此外，最重要的「租金不够透明化」，极少量的实价资讯让租金如黑市无限飙涨，租客难以适从，建议将实价登录修法纳入自租。
大家房屋企划研究室主任郎美囡也表示，政府希望屋主将空屋交由专业经营者代管或出租，这样的出发点很好，不过全台各地租金差距颇大，尤其租房需求高的都会地区，租金单价偏高，6000元的免所得税是否有吸引力，目前保守观望。
而这次中和租屋大火事件发生，让违建被推到议题的浪尖上，日后委由代租代管的物件若有违建部分，该如何处理，也会是屋主忧心的问题。
台湾房屋智库资深分析师陈炳辰则指出，租赁专法虽然对于租客与房东两造都有明确的保障与限制，但目前仍多房东并不愿意申报出租使用，除了出租税务问题，也想避免房屋非自用衍生出持有房屋税、未来交易税费等疑虑，虽然此次修法已有出租减免优惠，但诱因不强，不易改善现况，对于租屋市场价量影响小。
全国不动产董事长叶春智建议，政府在实施租赁专法的过程中，仍须配套租金全面实价登录，以免不法房东有漏洞可钻，成为看得到吃不到的大饼。而近年分租套房灾难频传，但在租赁专法中并未纳入居家安全条文，恐怕杜绝不了恶房东，建议政府应正视租屋消防安全，协助弱势的租屋族有更好的居住环境。
此外，叶春智也指出，为因应租赁专法，保障广大的房东、租方权益，全国不动产抢先推出租金履约管理，并且要求所有加盟店将来增加住宅租赁服务事业的营业项目，并协助房东合法报税。